Долгострои. Предупреждение и решение проблемы

Если все сроки истекли, а дом не сдан в эксплуатацию, процесс строительства не завершен, задержка составляет от полутора лет, то такой объект принято именовать «долгостроем». Несмотря на совершенствование законодательной базы, регулирующей строительную отрасль, количество долгостроев в России не становится меньше.

Расскажем, как обезопасить себя при покупке жилья и какие права есть у дольщиков в «долгострое».

Профилактика

Изучите историю компании-застройщика, если Вы намерены стать потенциальным дольщиком и вложить свои средства в строительство. В большинстве регионов существуют реестры недобросовестных застройщиков, изучить которые будет не лишним.

Анализируйте судебную практику исков против застройщика. Большая часть судебных решений публикуется в открытом доступе в сети Интернет.

Выбрали застройщика? Анализируйте все документы, касающиеся застройщика и объекта строительства:

• право собственности на земельный участок;
• регистрационные документы застройщика и сам ДДУ.

Не покупайте жилье по сомнительным договорам переуступки прав, договорам займа, договорам, не содержащим подписи застройщика.

214-ФЗ: совершенствование законодательства о долевом строительстве

В начале августа 2017 года (а часть положений с 1 января 2018 года) вступил в силу Федеральный закон 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Этот документ довольно сильно изменил содержание 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство, а также ряд других законодательных актов.

Законодатель:

• ввел новые организационно-правовые требования к компаниям (специализированный застройщик, соответствующий ряду критериев) и сотрудникам (не только к руководителям, бухгалтерам, но даже к бенефициарным владельцам);
• финансово ограничил деятельность застройщика (фиксация 10% собственных средств на счету; запрет на привлечение нецелевых заемных средств; ограничение размеров авансирования; установление предела административных расходов на оплату труда и рекламу в пределах 10% от проектной стоимости строительства и ряд других).

Министерство строительства узаконило понятие «компенсационного фонда долевого строительства». Это организация, которая призвана защитить граждан от возможных убытков при незавершении строительства или неисполнении застройщиком других обязательств. Подрядная организация-застройщик обязана вносить в обязательном порядке взносы в компенсационный фонд, учредителем которого является РФ. Однако на фонд не возложена обязанность по решению проблем уже существующих обманутых дольщиков.

Как помогают обманутым дольщикам?

Власти регионов используют различные механизмы для решения проблем дольщиков в части возникновения долгостроев:

• выплата компенсаций из бюджета обманутым дольщикам, которые признаны таковыми в судебном порядке;
• создание рабочих групп по работе с конкретными недобросовестными застройщиками; реализация земель застройщиков в целях удовлетворения требований обманутых дольщиков; поиск новых застройщиков взамен недобросовестных.

Однако обманутым дольщикам не стоит полностью надеяться на усилия местных властей.

Что делать, если Вы дольщик в долгострое?

В случае возникновения долгостроя, дольщикам необходимо действовать оперативно.

Установите причину задержки строительства (таковой может быть занижение сроков строительства с целью повышения инвестиционной привлекательности объекта, нехватка финансовых средств, банкротство, отсутствие разрешительной документации, судебное разбирательство с государственными органами, монополистами, контрагентами).

Если причина задержки строительства состоит в отсутствии разрешительной документации, смене застройщика, недостаточном финансировании или банкротстве, то обращение к юристу становится делом неотложным. Готовьтесь к защите своих интересов в суде.

В соответствии с положениями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» гражданам, участникам строительства, предоставлено право предъявить застройщику не только требование о выплате денежных средств, но и требование о передаче им жилого помещения в состоянии, в котором оно находится на момент предъявления требования. Дольщики вправе создать жилищно-строительный кооператив для завершения строительства проблемного многоквартирного дома.

Что касается требования о возврате денежных средств, то законом о банкротстве установлена четкая очередность удовлетворения требований кредиторов. Денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь, поэтому вернуть всю сумму денег почти невозможно.

Требование передачи жилого помещения, если дом построен, является наиболее перспективным способом минимизации убытков дольщика. Заявлять оба требования дольщик не может в силу Закона.

Все заявленные в суд требования подлежат доказыванию, поэтому в суд подготовьте пакет документов, подтверждающих ваши доводы, факты и понесенные убытки.

Вывод: Ответственно относитесь к выбору застройщика и не бросайте ситуацию на самотек в случае возникновения проблемы.