Покупка недвижимости. Просто о сложном (часть 2)

Продолжаем публикации о правилах покупки недвидимости. Начало-в статье от 20 июля 2018 года.

Вы провели всю необходимую работу перед заключением сделки. Убедились, что понравившаяся вам квартира «чистая», а продавец обладает правоспособностью и дееспособностью. И вы готовы выходить на сделку.

Наступил этап подготовки договора. И здесь возникают новые, не менее важные, вопросы.

Я не буду особо перегружать вас цитатами норм закона, которые необходимо учитывать при подготовке проекта договора купли-продажи. Просто обращу ваше внимание на некоторые моменты.

Обязательные пункты в договоре

Не забывайте, что в договоре обязательно нужно указать:

1. Точное наименование объекта недвижимости

Сюда входят адрес, кадастровый номер, характеристики: этаж, площадь квартиры.

2. Цену

Это существенное условие договора, и цена обязательно должна быть указана, как и порядок расчета за продаваемую квартиру. Рекомендую в договоре указывать реальную цену покупаемой квартиры, чтобы в будущем, перефразировав классика, не было мучительно больно и невозможно доказать свои фактические расходы по сделке.

К сожалению, даже при достаточно тщательной проверке чистоты сделки в жизни бывают непредвиденные ситуации, и заключенные сделки оспариваются/ или пытаются оспорить в суде. Вы можете и не попасть в этот процент, но стоит ли рисковать?

3. Состояние недвижимости

Рекомендую подробно описать, в каком состоянии вы покупаете квартиру. Если вы приобретаете недвижимость без ремонта, с так называемой черновой/предчистовой отделкой, то обязательно укажите это в договоре. В будущем это может вам пригодиться при расчете имущественного налогового вычета.

В соответствии со ст. 220 НК РФ в фактические расходы на приобретение квартиры включаются:

• расходы на приобретение квартиры;
• расходы на приобретение отделочных материалов;
• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры,
• расходы на разработку проектной и сметной документации, на проведение отделочных работ.

4. задокументированный факт передачи квартиры от продавца к покупателю - обязательное условие

Это можно оформить отдельным актом. Если недвижимость передавалась непосредственно в момент подписания договора, то это нужно указать в самом договоре.

Например, так: «В соответствии со ст. 556 ГК РФ, договор купли-продажи является одновременно актом, подтверждающим передачу квартиры «Покупателю». Стороны договорились, что составление дополнительного акта приема-передачи квартиры не требуется. «Продавец» с момента подписания настоящего договора считается выполнившим свои обязательства по передаче квартиры в собственность «Покупателя».

5. соблюдение ст. 558 ГК РФ - еще одно обязательное и существенное условие

Здесь просто процитирую: «Существенным условием договора продажи квартиры в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением». Если таких лиц нет, то это обязательно необходимо указать в тексте договора.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации. Регистрации подлежит непосредственно переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Соответственно, договор купли-продажи действует с момента его подписания.

Подписание договора

Очень важно отдельно остановиться на моменте подписания договора.

Часто от имени продавца выступает его представитель – по нотариально удостоверенной доверенности. Так происходит и стадии предпродажной подготовки, и на стадии подписания непосредственно договора, и при сдаче документов на регистрацию перехода права собственности.

Нотариальная доверенность

Нотариальная доверенность – отдельный разговор.

Внимательно изучите её содержание по полномочиям и сроку действия. Достаточно часто бывает так, что представитель вправе подписывать договор, но не вправе получать деньги от покупателя. И это важно выяснить, чтобы не ошибиться, кому непосредственно вы должны передавать/перечислять средства за купленную квартиру.

Для начала проверьте действие доверенности на момент сделки. Для этого проверьте её по реквизитам на официальном сайте reestr-dover.ru.

Когда прекращается действие доверенности?

К сожалению, в жизни бывают случаи, когда такая проверка может ничего не дать. Так, в соответствии со ст. 188 ГК РФ, действие доверенности прекращается вследствие:

• смерти гражданина, которому выдана доверенность,
• признания доверенного лица недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
• введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.

В данной ситуации нотариус может просто быть не извещен – в силу незнания, или умысла – о наступивших основаниях для прекращения действия доверенности, и она будет продолжать числиться действующей на сайте.

Лучше всего сделку заключать непосредственно с продавцом, без посредников по доверенности.

Так вы сможете лично убедится в действительных намерениях продавца, в его дееспособности и свободе волеизъявления.

Достаточно часто в суде мне приходится защищать обманутых покупателей, которые приобрели недвижимость у лица по доверенности. К сожалению, у недобросовестного продавца и посредника (доверенного лица) всегда есть возможность обмануть покупателя и в последствии попробовать оспорить сделку в суде.

Согласитесь, это не очень приятная перспектива. Поэтому по возможности общайтесь и оформляйте документы напрямую с продавцом.

А если это по каким-то серьезным и объективным причинам сделать невозможно, то тщательно проверяйте полномочия представителя (доверенного лица).

Пакет документов для регистрации права собственности

Для регистрации перехода права собственности необходимо предоставить следующий пакет документов:

• правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о регистрации права собственности/ либо выписка из реестра, поскольку в настоящее время выдача свидетельств упразднена);
• подписанный сторонами договор купли-продажи квартиры в трех экземплярах;
• нотариальное согласие супруга на продажу объекта недвижимости, либо документы подтверждающие, что имущество приобреталось не в браке;
• квитанция об уплате государственной пошлины (2000 рублей).

Каждый случай по-своему индивидуален, и здесь я лишь вкратце постаралась обратить внимание на некоторые особенности сделки.

В идеале – и я продолжаю придерживаться этой точки зрения -- столь серьезные шаги, как покупка недвижимости, должны проходить в сопровождении специалистов. Юристы постараются по максимуму оградить вас от серьезных проблем в будущем.

Надеюсь, что мои советы будут полезны и пригодятся потенциальным покупателям, а покупка доставит только массу положительных эмоций.