Что ждет строительный рынок? Выгодно ли сегодня приобретать новостройку?

Вступили в законную силу давно ожидаемые властями поправки в ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Согласно изменениям, застройщики не смогут уже с 01.07.2019 г. привлекать денежные средства дольщиков без участия банков, которые становятся обязательными посредниками строительного рынка, именно на банки возложены обязанности по открытию эскроу-счетов, на которых планируется размещение денежных средств покупателей новостроек. Застройщик не сможет получить средства своих дольщиков пока не завершит строительство планируемого объекта недвижимости.

Вторая часть значимых для всех нас поправок относится к получению разрешения на строительство в рамках - ст.51 Градостроительного кодекса РФ - которое застройщик сможет получить уже по новым правилам только при наличии двух обязательных для него условий:

• наличие собственного и подтвержденного капитала, размер которого должен быть не менее 10% от стоимости планируемого строительства;
• наличие «стажа» у застройщика на строительном рынке не менее 3-х лет, который также придется подтвердить, а таких строительных компаний в каждом субъекте РФ наберется немного.

В связи с вышеописанными законодательными изменениями, граждане, застройщики, банки, риэлторы задаются сегодня вопросом о том, что все-таки ожидает строительный рынок, бум роста, падение либо стагнация, стоит ли торопиться в приобретении новостройки, как банкам правильно начать работу с эскроу-счетами на практике? Помогут ли банки в избавлении рынка новостроек от обманутых дольщиков либо наоборот число их увеличится, но уже по вине банков при наступлении банкротства кредитной организации? Вопросов действительно больше, чем ответов на них.

Однако, несмотря на подобную неопределенность, спрогнозировать развитие сценария на рынке новостроек с определенной долей осторожности возможно и попытаемся рассмотреть их ниже.

Плюсы поправок

С вступлением в силу изменений:

• исчезнет понятие «обманутый дольщик», поскольку застройщик не получит денежные средства граждан до момента постройки дома, поскольку "держателем" средств выступит банк с использованием эскроу-счета;
• на рынке останутся крупные, проверенные годами застройщики, у которых как правило отсутствуют обманутые дольщики;
• в целях безопасности граждан к стройке будут «подпущены» строительные компании, которые имеют 3-х летний стаж в строительстве.

Понятие договора счета эскроу содержится в ст.860.7 ГК РФ.

Минусы поправок

Минусы законодательных новелл:

• застройщик должен будет строить объекты недвижимости на собственные денежные средства или на кредитные средства, которые в банках застройщик получит под проценты;
• застройщик будет торопиться достроить объект недвижимости быстрее, чтобы получить «заветные» денежные средства граждан, размещенные в банке, что также отразится на качестве стройки, то есть, может появиться понятие «дом, построенный на скорую руку»;
• с рынка уйдут многочисленные застройщики, у которых будет отсутствовать собственный капитал и которым банки могут отказать в проектном финансировании либо те застройщики, которые не пожелают получать процентный кредит от банков, что однозначно приведет к вымыванию со строительного рынка ряд хозяйствующих субъектов в виде строительных компаний;
• у граждан, которые разместят свои кровные средства в банках также не будет гарантии в возврате средств в случае отзыва у банка лицензии.

Выводы

С точки зрения экономики, а также правовых рисков, выгоднее, конечно, приобрести новостройку в ближайшее время и в домах, которые будут сдаваться в ближайшее время. Строительный рынок, к сожалению, ожидает рост цен, который будет напрямую связан с высокой стоимостью «входного билета» новых застройщиков в строительный рынок и с высокой стоимостью банковского обслуживания. Выиграют, но, что называется на время, застройщики, у которых имеются объекты, которые они начали строить ранее, но и эти объекты также придется сдать и уже начать вести деятельность по новым правилам.

В завершении следует отметить, что банковское законодательство в таком случае также должно предусмотреть четкий и надежный механизм правовой защиты своих клиентов, которые будут размещать свои денежные средства в банках, с учетом того, что в банковском секторе также происходят постоянные изменения, в том числе, частые отзывы лицензий. Следовательно, Банку России необходимо будет в ближайшее время определить перечень кредитных организаций, которые будут задействованы в данной цепочке либо предусмотреть надежный способ защиты денежных средств клиентов банка по эскроу-счетам, например, через АСВ, либо посредством другого инструмента, как минимум.

Принимайте правильные и выгодные решения для себя. Перед размещением денежных средств в банках, обязательно поинтересуйтесь его финансовым состоянием, соберите как можно больше отзывов о банке среди друзей, знаковых, в сети Интернет. Собранные отзывы Вам по крайней мере помогут принять правильное решение, а главное, перед заключением сделки (договора об участии в долевом строительстве жилья) проконсультируйтесь с юристами, адвокатами, расскажите им всю схему по которой Вы планируете приобрести квартиру в новостройке.