Особенности покупки жилья на вторичном рынке

Вторичный рынок недвижимости удобен тем, что дает возможность приобрести жилье по доступной цене, но вместе с тем создает некоторые трудности при совершении сделок купли – продажи. Покупка квартиры на рынке вторичного жилья, как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, также может быть связана с определенными рисками.

По формальному признаку все трудности, которые могут возникнуть при покупке вторичного жилья, можно условно разделить на следующие категории:

1) Юридические проблемы, которые связаны с «чистотой» квартиры. Это довольно серьезный риск, так как он чреват возможностью потери права собственности на жилое помещение. Обусловлавливается данный риск высоким уровнем сложности сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.

2) Проблемы, которые связаны с характеристикой квартиры и технической документацией на нее. Они никаким образом влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако могут повлечь за собой значительные финансовые траты. Наиболее распространенный пример такого риска – несанкционированная перепланировка.

3) Проблемы, которые связаны с безопасностью оформления сделки.

Продажа квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами.

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители (законные представители). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей (законных представителей), которые получили предварительное разрешение органа опеки.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не требуется.

Оформление сделки с общим имуществом супругов.

В соответствии с Семейным Кодексом РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995), имущество нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им супруги должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

Если указанного согласия нет, то второй супруг вправе оспорить сделку по продаже квартиры. Поэтому перед заключением договора необходимо удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

Как покупать жилье на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:

-Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.

-Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.

-Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.

-Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.

-Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.

-Регистрация договора в Росреестре.

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Что должно насторожить при покупке?

1. Слишком низкая цена. Да, бывают обстоятельства, в которых владельцам проще сделать скидку и продать быстрее, нежели ждать. Например, необходимость приобрести другое жилье, переезд за границу, предполагаемые большие траты, и так далее. Но доверять только словам не стоит. Если вы видите, что квартира без видимой причины слишком дешевая, это должно насторожить и побудить внимательнее изучить обстоятельства предполагаемой сделки.

2. Странное поведение продавца. Очень широкое понятие, но если говорить в общем: если вас что-то настораживает в том, как продавец общается и ведет себя, не отмахивайтесь от этих ощущений. Дело в том, что сделку с недвижимостью можно признать недействительной постфактум, если собственник или его родственники подадут заявление о том, что он был недееспособным на момент подписания договора. «Недееспособность» — это и болезнь, и наркотическая зависимость, и даже тяжелые жизненные обстоятельства, которые помешали человеку ясно мыслить. Нередко ссылаются не возраст (и следовательно, вызванную им невозможность принимать осознанные решения), но тут, к счастью, вы можете и сами заметить возможные будущие проблемы.

Что же касается всех остальных аспектов — к сожалению, многие нюансы абсолютно непредсказуемы. Вы можете подстраховаться только запросом в Росреестр, но в нем содержатся только данные о недееспособности гражданина, признанные в суде. Если до такого ситуация не доходила, поможет только экспертиза, заключение которой перед сделкой и будет вашей гарантией того, что продавец был дееспособным на момент продажи квартиры. К сожалению, не все могут попросить продавца о таком напрямую.

В любом случае, обращайте внимание на видимые странности. Если что-то настораживает, лучше отказаться от такой сделки.

3. Категорическое нежелание продавца ждать или отвечать на дополнительные вопросы. Если продавец, например, слишком торопит вас с выбором и не согласен ждать, это должно насторожить. Не обязательно это говорит о его недобросовестности, возможно, собственник торопится, чтобы заключить другую сделку, если он покупает новое жилье. Но в том случае, если для вас важно не торопиться и все как следует проверить и обдумать, если смысл обратить внимание на другие предложения.

Если вы видите, что продавец что-то замалчивает или старается обходить какие-то темы (касающиеся истории квартиры, причин, по которым он продает, и так далее), это тоже повод задуматься.

Будьте бдительны при покупке квартиры, и тогда вы сможете избежать многих досадных неприятностей и заключить выгодную и законную сделку!