Сколько можно прожить в ипотечной квартире, если перестать платить?

В Интернете довольно много информации относительно объемов просроченной задолженности по ипотеке в России. При этом, согласно сведениям одних источников, общий объем просроченной задолженности по ипотеке снижается, в других же источниках, напротив, говорят о том, что увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов с маленьким первым взносом привело за последнее время к значительному росту просроченной задолженности по ипотеке. Для самих ипотечных заемщиков просрочка по ипотечному кредиту – это очень серьезная проблема. Граждане по причине существенного снижения своих доходов все чаще попадают в ситуацию, когда внести очередной текущий платеж по ипотеке попросту нечем. Нередки также случаи, когда к просрочке по ипотеке приводят недобросовестные действия самих кредиторов. Просрочка начинает расти как снежный ком, что приводит к принудительному взысканию задолженности через суд и самому неприятному моменту, вытекающему из описанной ситуации, – обращению взыскания на жилое помещение, как предмет залога по ипотеке.

В настоящей статье мы поговорим о том, как долго заемщик может использовать залоговое имущество, являющееся его единственным жильем, и об особенностях его использования, после того как он в силу неблагоприятных обстоятельств перестал платить по ипотечному кредиту, а исполнение требований банка о досрочном погашении задолженности в силу все тех же обстоятельств невозможно даже в долгосрочной перспективе.

Если возникли проблемы...

Итак, на первом этапе у банка можно попросить кредитные каникулы, которые запредельно невыгодны заемщику, поскольку начисление процентов продолжается весь период кредитных каникул, но сейчас речь не об этом. Таким образом, можно отсрочить момент возобновления текущих платежей на срок в среднем до 1 года, после чего снова обратиться в банк за продлением кредитных каникул и пользоваться снисходительностью банка в случае их продления или же перейти на следующий этап.

Второй этап – это досудебное урегулирование спорной ситуации, когда банк уже будет требовать от вас досрочного погашения задолженности по сумме основного долга, процентов, в том числе и за период кредитных каникул, и неустойку. Как правило, данный этап по ипотечным кредитам длится от 3 до 6 месяцев.

Третий этап – это взыскание задолженности и обращение взыскания на предмет залога (жилое помещение: дом или квартира) в судебном порядке. Многие заемщики пренебрегают своими правами на данном этапе, пуская ситуацию на самотек, оправдывая себя тем, что удовлетворение требований банка неизбежно. Действительно в большинстве случаев все именно так и есть.

Однако пренебрежение своими правами на этапе судебного разбирательства может существенно сократить срок проживания заемщика и его семьи в заложенном доме или квартире.

Так, в случае бездействия заемщика дело будет рассмотрено в срок не более 2 месяцев с момента обращения, и уже через 1 месяц после вынесения решения суда вступит в силу, а кредитор получит исполнительный лист. Однако так как цель статьи – это разъяснение способов продления срока проживания в залоговом имуществе, то стоит заострить внимание отчаявшихся заемщиков на некоторые основные для них действия, предприняв которые на данном этапе, они смогут сохранить для себя и своей семьи крышу над головой на гораздо более длительный срок, нежели чем в случае своего полного бездействия. Так, заемщик исключительно в для защиты своих прав, ни в коем случае не преследуя своей целью затягивание судебного разбирательства, может заявлять ходатайства об отложении слушания по делу по тем или иным уважительным причинам, встречные исковые требования, а также выразить свое несогласие относительно начальной продажной цены заложенного имущества, которая в силу пп. 4 п. 2 ст. 54 федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае возникновения спора о начальной продажной цене заложенного имущества должна определяться исходя из его действительной, рыночной стоимости, определяемой судом на основании заключения эксперта, полученного по итогу удовлетворения вашего ходатайства о назначении оценочной экспертизы.

И самое главное действие заемщика, которое просто обязательно для него на данном этапе, – это подача в ходе судебного разбирательства заявления об предоставления отсрочки реализации заложенного имущества на срок до 1 года, поскольку согласно п. 3 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до 1 года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Немаловажным действием со стороны заемщика также является обжалование решения суда первой инстанции, поскольку подача апелляционной жалобы в последний день срока для ее подачи отсрочит момент получения банком исполнительного листа по решению на период от 3 до 6 месяцев. Таким образом, ипотечный заемщик, предпринявший указанные действия, в зависимости от их успешности может на вполне законных основаниях продлить срок проживания в залоговом жилом помещении на срок в среднем от 6 месяцев до 2 лет.

Четвертый этап – это обращение взыскания на предмет залога, происходящее в ходе исполнительного производства, длительность которого в зависимости от обстоятельств, региона, количества поданных должником – ипотечным заемщиком жалоб на действия судебных приставов-исполнителей, заявлений об отсрочке, рассрочке исполнения решения суда, о приостановлении исполнительного производства и пр. может варьироваться в пределах от 5 месяцев до 1,5 лет и завершается, как правило, постановкой залогового имущества на баланс банка ввиду нереализации с торгов, либо переходом в собственность третьих лиц.

Пятый этап – это снятие с регистрационного учета и выселение заемщика и его семьи из заложенного имущества, ставшего собственностью кредитора или третьего лица путем досудебного урегулирования, переходящего в судебную тяжбу.

В ходе судебного разбирательства по иску о выселении ипотечный заемщик может так же, как и на третьем этапе, заявлять ходатайства об отложении слушания по делу по тем или иным уважительным причинам, встречные исковые требования, а самое главное заявить ходатайство об отсрочке исполнения решения суда в части выселения, со ссылкой на ч. 1 ст. 203 ГПК РФ, согласно которой суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения. Указанные действия, дополненные стадией обжалования решения суда первой инстанции по аналогии с третьим этапом, способны продлить срок проживания в залоговом жилом помещении в среднем на срок от 6 месяцев до 2 лет.

Шестой этап – это выселение из залогового жилого помещения, происходящее в ходе исполнительного производства, длительность которого по аналогии с четвертым этапом в зависимости от обстоятельств, региона, количества поданных должником – ипотечным заемщиком жалоб на действия судебных приставов-исполнителей, заявлений об отсрочке, рассрочке исполнения решения суда, о приостановлении исполнительного производства и пр. – может варьироваться в пределах от 5 месяцев до 1,5 лет и завершается, как правило, принудительным выселением.

Следует отметить, что выселение в данном случае так или иначе неизбежно и ипотечному заемщику необходимо провести подготовительные мероприятия ко дню совершения исполнительных действий, направленных на выселение из жилого помещения.

К основным из них следует отнести:

• освобождение помещения от всего имущества и вещей заемщика и его семьи путем заблаговременного вывоза их в неизвестное для приставов-исполнителей место,

• приведение имущества в состояние, соответствующее состоянию, оговоренному договором залога.

В частности, если помещение приобреталось в новом жилом фонде, в предремонтном состоянии (стяжка, штукатурка, свободной планировки и т. д.) и дополнительных оценочных экспертиз не проводилось, то ипотечный заемщик при желании вполне может вернуть его в это состояние, демонтировав вставленные им двери, окна, сантехнику, иное оборудование, проводку и т. д.

Коммунальные платежи

Многие заемщики также в силу неблагоприятного финансового положения одновременно с прекращением ипотечных платежей прекращают вносить полностью либо в части коммунальные платежи, бремя оплаты которых и риски, с этим связанные, могут быть возложены организациями – поставщиками коммунальных услуг как на самих заемщиков, так и ввиду некомпетентности сотрудников отделов взыскания банков на банк или на новых собственников ипотечного жилья. Причиной тому служит непринятие банком мер по разграничению периодов возникновения задолженности по коммунальным платежам на «до» и «после» перехода прав на залоговое имущество, путем фиксации в установленном законом порядке показаний приборов учета на момент перехода прав на залоговое имущество.

Таким образом, заемщик на законных основаниях, предприняв ряд предусмотренных приведенным алгоритмом действий, в том числе и при наличии задолженности по коммунальным платежам, может использовать залоговое имущество, являющееся его единственным жильем, на протяжении от 3 до 8,5 лет (в среднем – 5,75 года) после того, как он в силу неблагоприятных обстоятельств перестал платить по ипотечному кредиту, а исполнение требований банка о досрочном погашение задолженности в силу все тех же обстоятельств невозможно даже в долгосрочной перспективе.

Содержание настоящей статьи ни в коем случае не является призывом к отказу от исполнения обязательств по ипотечным кредитам и бесплатному проживанию в заложенном банку жилом помещении и имеет своей целью повышения финансовой и правовой грамотности рядовых обывателей в сфере ипотечного кредитования.