Как юридическое сопровождение сделки с недвижимостью поможет избежать проблем

На сегодняшний день почти каждая квартира, нежилое помещение в Уфе участвовали минимум в одной сделке. Для того, чтобы быть уверенным в юридической чистоте приобретаемого объекта недвижимости необходимо обладать определенным уровнем знаний и компетенций, опытом работы в данной сфере.

Вы можете возразить – я приобретаю квартиру по ипотеке и проверку квартиры осуществляет банк, или я приобретаю не первую квартиру и имею достаточный опыт, или расчет за квартиру я произведу после перехода права собственности на недвижимость, нотариальная форма сделки гарантирует соблюдение моих прав. Однако, это верно только отчасти.

Свежий пример из нашей практики: клиент обратился за проверкой юридической чистоты приобретаемого земельного участка и жилого дома на нем. Юристы компании «Ваш Юрист» рассмотрели все правоустанавливающие документы по цепочке (в течении года земельный участок участвовал в трех сделках). Изначально земельный участок 6 соток был выделен юридическому лицу «под комплексное освоение территорий». Далее земельный участок продан индивидуальному предпринимателю, который получил разрешение на строительство и возвел жилой дом. В последующем индивидуальный предприниматель продал земельный участок физическому лицу, который ввел в эксплуатацию жилой дом. Документально все оформлено правильно, но наши специалисты на основании земельного законодательства предположили, что изначально выделение земельного участка без торгов нарушает действующее законодательство и предложили клиенту отказаться от сделки. Через месяц из открытых источников стало известно, что государственные органы направили в суд ходатайство об аресте данного земельного участка. То есть, юридический анализ правоустанавливающих документов помог избежать проблем с недвижимостью нашему клиенту.

Все участники оборота недвижимости имеют свою заинтересованность и полномочия. Так, банк заинтересован в скорейшей выдаче кредита, соответственно у него нет необходимости в тщательной проверке объекта недвижимости, тем более кредит будет обеспечен залогом. У нотариуса строго очерченные законом функции по удостоверению сделок, в которые не входят действия по организации сделок, а также остальные этапы покупки (продажи) квартиры (расчеты, передача квартиры, гос. регистрация, исполнение постановлений органов опеки и попечительства, урегулирование расчетов по коммунальным платежам, и т.д.).

Особо тщательной проверки требует недвижимость на предмет ущемления прав несовершеннолетних детей и наследников. Также необходимо выяснить: не использовался ли ранее материнский капитал при приобретении данного объекта недвижимости.

Существенные коррективы в вопрос проверки объектов недвижимости внес Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» в части банкротства физических лиц. Мы не рекомендуем совершать сделки с недвижимостью с продавцами, у которых имеется задолженность, в том числе по исполнительным листам, на сумму более чем 500 000 рублей.

Так же необходимо учитывать постоянно меняющееся законодательство в части возможности узаконить перепланировку квартиры. Можно сказать оно изменяется в сторону ужесточения. К нему можно отнести, в частности, Федеральный закон от 27.12.2018 г. №558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме».

Если вы решили приобрести квартиру с неоформленной в установленном порядке перепланировкой и планируете ее в дальнейшем узаконить, нужно оценить риски, связанные с отказом административных инстанций в согласовании перепланировки на основании законодательно установленных ограничений. В противном случае, есть риск необходимости несения дополнительных расходов на приведение квартиры в прежнее состояние. В некоторых случаях они соизмеримы с расходами на приобретение жилья.

В случае приобретения нежилых помещений (коммерческой недвижимости) следует учитывать, как оформлен земельный участок, на котором находится объект недвижимости. Очень часто на одном земельном участке расположено множество коммерческих объектов. В данном случае в зависимости от того, как покупатель планирует использовать прилегающую территорию, специалисты компании «Ваш Юрист» анализируют и доводят до сведения заказчика все риски, связанные с возникновением споров с другими правообладателями земельного участка, где расположен приобретаемый объект недвижимости. Приобретая коммерческую недвижимость, не зная всех правовых последствий (рисков), можно оказаться в ситуации, которая повлечет катастрофические последствия для Вашего бизнеса.

Кроме того, при приобретении коммерческой недвижимости следует тщательно рассматривать договора продавца с ресурсоснабжающими организациями на коммунальные услуги (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и т.д.). Бывает они отсутствуют как таковые, а ведь от этого во многом зависит возможность дальнейшей эксплуатации нежилого помещения. А бездоговорное, без учетное потребление коммунальных услуг - грозит потребителю огромными штрафами.

Важно понимать, Покупатель всегда больше рискует, особенно если сделку сопровождает специалист на стороне Продавца, который действует в интересах своего заказчика. Поэтому участие квалифицированного юриста на стороне Покупателя просто необходимо!

Специалисты компании «Ваш Юрист» постоянно мониторят сложные ситуации, проблемные вопросы в сделках с недвижимостью. Многолетний опыт нашей работы позволяет избежать споров в сфере недвижимости.

Также, мы постоянно анализируем рынок первичного жилья. Анализ судебной практики ведущих застройщиков г. Уфы во многом помогает нашим клиентам не стать обманутыми дольщиками.

Услуга по комплексному сопровождению сделки в нашей компании гарантирует:

Комплексную проверку всех данных по объекту.

Юрист предложит оптимальную схему покупки недвижимости, согласует со сторонами все детали сделки.

Разработку и согласование договора купли-продажи и т.д.

В договоре купли-продажи, дарения, мены будут учтены все его существенные условия, исключающие приостановку регистрации перехода права собственности в Росреестре. Также должны быть оговорены все договоренности сторон о порядке расчетов, сроках снятия граждан с регистрационного учета и освобождения недвижимости от личных вещей. Не лишним будет письменно оговорить неотделимые улучшения, произведенные в объекте недвижимости.

Присутствие юриста на всех этапах сделки.

Наши специалисты отследят прохождение сделки в Росреестре, и оперативно снимут возникшие вопросы.

Остались вопросы? Звоните!

+7 (347)266-04-51