Оспаривание результатов кадастровой стоимости.

1. Как и для чего применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости. В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – «ЗК РФ») устанавливает платность использования земли, формами платы является земельный налог и арендная плата за землю. Для целей налогообложения и для целей определения арендной платы устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи.) То есть, налог начисляется от установленной кадастровой стоимости, которая зачастую является завышенной. Как определено статьей 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка. Средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. По Республике Татарстан кадастровую стоимость утверждает Кабинет Министров Республики Татарстан, который будет в числе основных ответчиков по иску в этой связи.2. Разберемся с порядком спаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим и физическим лицом. Статья 66 ЗК РФ предписывает, что в случае установления рыночной стоимости объекта его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей установленных Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – «Закон об оценке».)Законом об оценке предусмотрено, что результаты кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – «комиссия»), в случае если затрагиваются их законные права и интересы этой установленной кадастровой стоимостью. При этом для физических лиц обязательный претензионный порядок не является обязательным. Обязательный претензионный порядок предусматривает обращение первоначально в комиссию. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. То есть, подразумевается, что для оспаривания кадастровой стоимости нам понадобится помощь оценщика, который определит рыночную стоимость объекта на дату установления кадастровой стоимости. Для этого мы обращаемся в оценочную компанию, оценщики которой подготовят нам отчет соответствующий требованиям законодательства. Основания для пересмотра кадастровой стоимости:1. недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;2. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для пересмотра кадастровой стоимости понадобятся следующие документы:• заявление о пересмотре кадастровой стоимости;• выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости (которую можно запросить в органе регистрации прав);• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоподтверждающего документа на объект недвижимости;• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;• отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Могут быть приложены и иные документы по желанию. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено комиссией в течение одного месяца. Комиссия по результатам рассмотрения заявления принимает одно из следующих решений, если основанием для подачи заявления является недостоверность сведений об объекте недвижимости:• об отклонении заявления или о ее пересмотре. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Решение комиссии может быть оспорено в суде, как уже было описано выше, обязательное обращение в комиссию предусмотрено только для юридических лиц. Соответственно физические лица и индивидуальные предприниматели в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости могут обращаться в суд, минуя комиссию, так как на моей практике по решению комиссии обычно следовал отказ. Так, полагаю, физическим лицам и индивидуальным предпринимателям с целью экономии времени следует обращаться в суд за оспаривание кадастровой стоимости (мнение автора.) Вся процедура оспаривания кадастровой стоимости установлена в статье 24.18 Закона об оценке.3. Оспаривание кадастровой стоимости в суде. Процессуальные вопросы. Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, об оспаривании действий (бездействия) комиссии регламентирован главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Для обращения в суд с административным исковым заявлением предусмотрен специальный срок исковой давности, это пять лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения очередной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменениями качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. У таких дел существуют специальные правила подсудности, то есть административное исковое заявление рассматривается не каждым судом, у нас это Верховный суд Республики Татарстан. Что из себя представляет форма и содержание искового заявления мы описывать не будем, сделаем отсылку на статью 125 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, но отметим, особенностью этого иска является то, что к исковому заявлению прилагаются, также помимо прочих документов:• выписка их Единого государственного реестра о кадастровой стоимости объекта,• копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект (таким может служить выписка из Единого государственного реестра недвижимости),• отчет на бумажном носителе и в электронном виде, для юридических лиц документы о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора. На практике в качестве электронного носителя к иску прилагается диск CD – RW, по крайней мере, я делаю так. Не забегая далеко, отметим, что для юридических лиц досудебный порядок урегулирования спора является обязательным и перед подачей иска он должен быть соблюден. Это обязательное обращение в комиссию. При несоблюдении какого – то из пунктов исковое заявление подлежит оставлению без движения, если недостатки не будут устранены в установленный срок иск подлежит возврату административному истцу. Поэтому важно не только правильно составить иск, но и приложить все необходимые документы. И так, все в порядке, суд принял Ваш иск к производству, назначил дело к рассмотрению. Отметим, что необходимо правильно построить свои требования, иначе суд может оставить заявление без рассмотрения. Если требования некорректны, можно всегда их уточнить в ходе судебного заседания, делать это нужно в письменном виде. Основанием для пересмотра кадастровой стоимость может служить приложенный к иску отчет об оценке рыночной стоимости, подготовленный на соответствующую дату. На практике, суд назначает судебную экспертизу, вследствие этого рассмотрение дела затягивается. Примерный срок рассмотрения дела 3 (три) месяца. Стоимость объекта обычно существенной не меняется, было на моей практике, что стоимость объекта была установлена нашим оценщиком в размере 10 567 000 рублей, а по результатам судебной экспертизы эта стоимость была еще и снижена на 9 985 808 рублей. Важно знать, что обязанность доказывания недостоверности сведений в отчете оценщика возлагается на самого ответчика, поэтому именно ответчик обязан ходатайствовать перед судом о назначении судебной экспертизы, для целей минимизации расходов на оспаривание кадастровой стоимости. Если ответчик не докажет недостоверность сведений, не заявит такое ходатайство, суд установит рыночную стоимость по результатам Вашей оценки. Результатом оспаривания кадастровой стоимости является снижение налоговой нагрузки. Процессуальный порядок оспаривания кадастровой стоимости также подробно описан в разъяснениях Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».4. Примеры из моей судебной практики.• Решение Верховного суда Республики Татарстан от 16.06.2017 года по делу № 3 а-387/2017, которым кадастровая стоимость снижена с 24 134 208 рублей 56 копеек до рыночной стоимости 9 333 000 рублей, решение вступило в законную силу.• Решение Верховного суда Республики Татарстан от 2.11.2018 года по делу № 3 а-566/2018, которым кадастровая стоимость снижена с 20 364 042 рублей 97 копеек до рыночной стоимости 10 567 000 рублей. Решение оставлено в силе после апелляционного обжалования, Апелляционное определение от 08.12.2019 года дело № 33 а-1520/2019. То есть, кадастровая стоимость снижается вдвое, что значительно снижает налоговую нагрузку собственников.