Грамотная купля-продажа жилья – важная информация для продавцов и покупателей недвижимости

Причин, по которым люди решают продать старое жилье и купить новое, существует множество. Например, не устраивает район нахождения прежней квартиры (нет инфраструктуры или далеко от работы), или нужно купить квартиру поменьше.

Если речь идет о продаже старого жилья и покупке нового, то чаще всего речь идет о «цепочке» покупки и продажи сразу нескольких объектов недвижимости. И вот здесь как раз возникает вопрос – как застраховать себя юридически от сорванных сделок?

Пример

Ю. и А. решили продать свою четырехкомнатную квартиру на окраине города и купить двушку в центре (так было ближе до работы). Для проведения обеих сделок привлекли некоего риелтора Л. Риелтор Л. нашла покупателя на квартиру Ю. и А. и сразу вариант для покупки новой двушки в центре.

Получается такая цепочка купли-продажи сразу нескольких объектов недвижимости. Все стороны сделок договорились, залог за новую двушку в центре со стороны Ю. и А. был внесен риелтору Л.

Продажа старой квартиры Ю. и А. состоялась, сделка была проведена без сучка, без задоринки. Спустя некоторое время после подписания договора купли-продажи переход права собственности с Ю. и А. на новых собственников был зарегистрирован в ЕГРН, а Ю. и А. получили деньги в полном объеме. Освободить помещение по договору они должны в течение 2 недель.

И по логике вещей Ю. и А. могут спокойно покупать двушку в центре, за которую они добросовестно внесли залог, и переезжать в новую квартиру. Однако накануне сделки риелтор Л. сообщает им о том, что у собственника новой квартиры возникли какие-то проблемы с документами. Мол, она узнает, какие проблемы, и позже сообщит.

Через пару дней риелтор Л. звонит Ю. и А. с информацией о том, что собственник новой квартиры готов вернуть залог, квартиру продавать он передумал. При этом других вариантов для покупки квартиры в этом городе пока нет (!).

Наверняка вы можете представить себе состояние Ю. и А., которые продали свою старую квартиру, должны переехать оттуда через 2 недели, а переезжать-то и некуда. И что делать в этой ситуации? И как грамотно оформить свои правоотношения с риелтором для того, чтобы он исполнил свои обязательства перед покупателями?

Обращайтесь в проверенные риелторские агентства

Требований к квалификации риелторов нет, им может быть любой желающий, с любым образованием, практикой, опытом и пр. В связи с этим определить, точно ведет вашу сделку профессионал или нет, бывает очень сложно. Поэтому лучше всего обращаться в крупные уважающие себя агентства недвижимости.

Самое идеальное – если риелтора вам порекомендуют родственники или знакомые, которые уже проводили через него сделки и у которых все хорошо получилось.

Составляйте договор

Всегда составляйте с риелторским агентством договор.

Самое главное, чтобы в договоре были четко прописаны права, обязанности и ответственность сторон. То есть из текста договора вы должны понимать, кто чем занимается, какие функции выполняет и за что несет ответственность. Это необходимо для того, чтобы если риелтор уклоняется от своих обязанностей, его можно было привлечь к ответственности в судебном порядке. Обращайте внимание на следующие вещи в договоре:

1. Безопасность проведения сделки (юридическая чистота объекта недвижимости). Риелтор обязан провести работу по проверке полномочий собственника, возможности провести сделку.

2. Объект купли-продажи. В договоре лучше всего конкретно указать, какую квартиру собираются продавать/покупать, район, инфраструктура, благоустройство и пр.

3. Ответственность агентства. Этот пункт в договоре лучше предусмотреть, поскольку юридически если риелтор вам «понаобещал» сделки, а в итоге не получилось – ничего больше, чем простое «извините» вы от риелтора не получите. Также необходимо установить ответственность риелтора за утрату или порчу документов.

4. Срок для поиска вариантов. Важный пункт, обычно он ограничивается указанием конкретного периода времени, например, «в течение трех календарных месяцев». Насторожитесь, если этот пункт в договоре звучит как «до исполнения обязательств». Это значит, что искать вам жилье могут годами и в итоге не найти.

При составлении договора с риелтором, обязательно задайте себе вопросы: «Все ли мне понятно в этом тексте? Есть ли пункты, которые исключены из этого договора?» Никогда не стесняйтесь спрашивать и уточнять непонятную из договора информацию, пусть все будет ясно и прозрачно.

И помните, фраза «После драки кулаками не машут» в ситуации купли-продажи жилья очень актуальна. Если договора с риелтором нет, либо пункты договора прописаны нечетко, юридически он вам ничего не должен. Как, собственно, и получилось в ситуации Ю. и А. Будьте внимательны и относитесь ответственно к составлению документов до того, как произошли какие-либо неприятные ситуации.

Удачи вам!