При покупке жилья не каждый хочет обращаться к юристу или риэлтору, покупатели квартир не хотят переплачивать за услуги или просто не доверяют незнакомым специалистам. В данной публикации рассматривается несколько советов, на что следует обратить внимание при покупке квартиры или другого жилого помещения.
1. Право собственности продавца
У продавца обязательно должен быть документ на право собственности, именно на тот объект недвижимости, который он продает. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности, выписка из единого государственного реестра недвижимости, причем выписка должна быть «свежая».
В этих документах указываются данные о собственнике и характеристики продаваемого объекта; если продавец продает не сам, а решил действовать от чего-то имени, тогда обязательно должна быть нотариальная доверенность.
2. Основание возникновения права собственности
Важно запросить у продавца договор, либо иной документ, по которому он приобретал продаваемое жилье, на основании которого он сам стал собственником. Реквизиты этих документов обязательно должны быть указаны в документации о праве собственности. Таким документом может быть договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации и прочие документы.
В этих документах как раз могут содержаться сведения или условие о пожизненном праве пользования других лиц, правопритязаниях несовершеннолетних, которые имеют право пользования или право пожизненного проживания.
3. В браке ли продавец
Нужно выяснить, находится ли продавец – собственник объекта недвижимости в браке, а также уточнить наличие брака на дату оформления им объекта в собственность.
Если даже по документам продавец является собственником единолично, жилье могло быть приобретено в браке, об этом могут свидетельствовать паспорт собственника, его свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака.
Если имеют место брачные отношения, тогда совладельцем жилья, в силу ст. 34 Семейного кодекса РФ, всегда будет и супруг.
Для того чтобы приобрести это имущество, нужно будет обязательно получить письменное, нотариально удостоверенное согласие супруга.
4. Сведения из жилищной конторы
Следует попросить у продавца справку об отсутствии в квартире зарегистрированных (прописанных) лиц и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, а также справку об отсутствии задолженности по взносам за капитальный ремонт.
Хоть новоиспеченный собственник не несет ответственность за долги по квартплате прежнего владельца, об этом лучше узнать на этапе заключения договора.
5. Условия и сроки оплаты
Это очень важное условие, так как является существенным условием договора купли-продажи, никаких передач денежных средств без надлежащего письменного оформления быть не должно. Только после подписания соответствующих договоров и только по распискам. Если договариваетесь внести залог, то необходимо обязательно заключить предварительный договор, договор залога и расписку о передаче денежных средств.
6. Техническая документация и перепланировка
Рекомендуется изучить технические документы, технический паспорт и техплан, а также всю документация о перепланировке, если она производилась.
Кроме того, если был совершен какой-то серьезный ремонт, то и документы на этот ремонт следует запросить.
Если продавцы не самостоятельно делали ремонт, то они должны были заключить соответствующие договоры подряда с теми, кто им производил ремонт. В дальнейшем могут возникнуть вопросы о качестве этого ремонта и другие вопросы, которые связаны с этим ремонтом; эти документы рекомендуется изучить прежде, чем вы заключите договор купли-продажи.
7. Бытовые вопросы
Рекомендуется переговорить с соседями на предмет какой-либо информации об этой квартире, о подъезде, доме, жильцах в этом доме, каких-то особенностях, тарифах жилищно-коммунальных услуг и прочем. Соседи иногда могут предоставить такую информацию, которая отпугнет покупателя и может повлиять на решение приобрести данное жилье.
Покупать надо у застройщика и в новостройке, тогда не надо соседей опрашивать и долги проверять. Въезжать в дома 30 лет+ это уже перебор.
А потом еще лет так пять слушать целыми днями перфораторы, и мучатся с качеством китайского домостроения? Дома в 90 х качественней строили не то что сейчас... чаще люди выбирают новостройку не знаю нюансов как эти говнодома строят, причем существенно дороже вторички лет так 25-40 постройки, т мучаются с холодными стенами плесенью и прочей херней.
Так как сейчас строят, то лучше уж в доме 30-летнем покупать. А как кидают застройщики вообще отдельная тема.
"Рекомендуется переговорить с соседями на предмет какой-либо информации об этой квартире..."
Вот тут двумя руками "ЗА!". Хотели с мужем не квартиру, правда, а участок купить. (Но принципы безопасности те же.) Продавец представился сыном собственницы, которая "вот только вчера уехала в Москву на операцию", показал доверенность, рассказывал как дорого обойдется его маме операция и что готов уступить в цене из-за срочности.
Но что-то нам подсказало, что нужно проехать по адресу регистрации его "мамы" и поинтересоваться у соседей, проживает ли там такая. Это сейчас нам смешно вспоминать, как приехали на адрес, никаких бабушек на лавочке не застали по причине плохой погоды и машинально набрали на домофоне номер квартиры "мамы". В тот день нам посчастливилось совершенно неожиданно для обоих сторон "сделки" познакомиться. Оказалось, что хозяйка в полном здравии, никакой участок не продает и никакой доверенности тем более никому не давала. Да и сына у нее, кстати говоря, нет. Вот такая интересная история.
А мошенника, кстати говоря, так и не привлекли. Не удивлюсь, если он и сейчас разводит людей по такой же схеме.
Актуально, знать многие тонкости при приобретении жилья, и иногда жалею, что я не юрист, медик, воспитатель, повар, водитель пекарь и т.д.
В нашей стране, с дырками в Законах, с их не совершенством по причине инерции и не возможности поспевать за изменяющимися условиями жизни, ваш комментарий очень даже актуален. Так как без знаний юридических, медицинских, кулинарных и др. можно утонуть в бурно расцветшем, в настоящее время жульничестве.
Эльвира, настолько понравилось ваше уточнение! Сама говорю так же, да, по сути, и являюсь сантехником, юристом, доктором и т.п.в зависимости от жизненной ситуации. Но так это надоело...
Полезная статья. Спасибо.
И кстати 5 пункт, я бы вообще не рекомендовала отдавать крупные суммы денег до гос. регистрации. Задаток, да. Но не основные платежи. Не всегда поможет расписка. На сегодняшний день есть масса способов безопасных расчетов, это может быть и банковская ячейка и такая услуга банка как номинальный счет, и самое обычное обременение. Передавайте деньги только после того как получили правоустанавливающие документы на свое имя. В жизни всякое бывает, мы можем передать деньги заранее, до того как станем собственниками, а пока будет идти регистрация с продавцом, не дай бог, что случиться.. У нас был случай когда после задатка, бабушка собственница скончалась. Перехода права собственности не произошло, и покупатель потерял лишь задаток. А если бы сумма была порядка несколько миллионов? А бабушка одинока? И где искать концы? Не квартиры ни денег.
Мы хотели аккредитив при покупке оформить, но в банке посоветовали оформить услугу безопасных расчетов. Чем и воспользовались.
Это практически одно и тоже... аккредитив только немного дешевле.