Новый порядок покупки недвижимости по договору долевого участия в строительстве

В данной статье мне хотелось бы осветить одну из актуальнейших на сегодняшний день тем по покупки недвижимости после изменений, внесенных в 214-й федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Новая схема

С 1 июля 2019 года меняется схема покупки квартир в новостройках. Основная суть всего заключается в том, что огромное количество дольщиков входит в долевое строительство, и многие из них разочаровываются в том, что использовали такой способ приобретения жилья.

Это происходит по причине того, что сдача объекта в лучшем случае производится с задержкой, в худшем случае стройка и вовсе замораживается, образуются недострои, объекты, которые не получают необходимого количества электроэнергии, водоснабжения и др.

Некоторых еще расстраивает то обстоятельство, что те требования, которые прописаны в ФЗ № 214, не всегда соответствуют тому, что можно на самом деле получить. Не секрет, что во многих крупнейших регионах Российской Федерации застройщики выделяют отдельные объекты и заводят их под отдельные ОООшки, для того чтобы если они не успеют завершить строительство в сроки, оговоренные по договору долевого участия в строительстве, то там идет начисление пени, пени приличные, и, как правило, суды в спорах с застройщиками становятся на сторону граждан.

В таких случаях ситуация развивается по следующему сценарию. ОООшка закрывается, налоги выплачивает и объявляет себя банкротом. Все очень просто. Дольщики в данном случае идут по второй очереди, так как налоги все уплачены и ОООшка не преследуется по закону.

Так что же сегодня нам принесли новые изменения в законе?

Для того чтобы деньги дольщика не попадали в руки застройщика до завершения строительства, а оставались на эскроу-счетах, законодатель предусмотрел данное условие путем введения расчетов за приобретенную недвижимость через эскроу-счет.

Эскроу-счет – это специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.

В таком случае денежные средства могут попасть в руки застройщика только тогда, когда им будут предоставлены все необходимые документы о том, что дом сдан в эксплуатацию.

Здесь возникают три основных момента, которые мы рассмотрим ниже. Когда клиент приходит в банк и говорит, что хочет получить ипотеку и стать дольщиком, банк ему выдает деньги под процент. При этом банк уже получает прибыль, так как уже выдал человеку деньги под проценты. В дальнейшем денежные средства размещаются на эскроу-счете, и соответственно в зависимости от сроков строительства банк также может пользоваться деньгами, ведь деньги – это достаточно выгодные активы. Ну и третье и самое основное – застройщик в данном случае не получает халявных денег, он не получает бесплатных денег от дольщиков и вынужден осуществлять строительство за счет собственных средств.

Данная ситуация ведет к тому, что на рынке строительства останутся только крупные игроки строительного бизнеса, у которых достаточно собственных средств для строительства крупных объектов недвижимости.

Но бизнес, как правило, не строится на собственных средствах. Нормальный и здоровый бизнес не обходится без кредитования. И застройщики будут кредитоваться за счет банков, тем самым пополняя свои оборотные средства.

Банк снова получает прибыль, выдавая кредиты застройщику, а на последнего ложится бремя уплаты процентов по кредиту, расходов за обслуживание счета и др.

Таким образом, новое условия приобретения жилья по договору участия в долевом строительстве полностью завязаны на банковской сфере. Данное обстоятельство увеличивает расходы на обслуживание данной сферы взаимоотношений. Конечно, все эти расходы будут закладываться в стоимость недвижимости и цены будут неизбежно повышаться как на строящиеся жилье, так и на недвижимость на вторичном рынке.