Домофон в многоквартирном доме

Часто на своих квадратных метрах с родственниками люди не находят общего языка, что уж говорить про общее имущество дома. Для установки домофона при входе в подъезд от жителей многоквартирных домов (МКД) тоже требуется взаимопонимание.

Кто дает разрешение на установку

Вроде бы смысл решения установить домофон всем понятен – оградиться от вандалов и непрошенных гостей. Но все равно находятся люди, которые по каким-то причинам не хотят в доме видеть запертую общую дверь или требуют выдать бесплатно большее количество ключей, чем то, которое положено на квартиру по договору с подрядной организацией.

По закону заключать такие договоры на техническое обслуживание должны управляющие организации (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Установка любого оборудования без соблюдения этого условия в суде может быть признана незаконной. На общем собрании собственников жилья в МКД жильцы большинством голосов голосуют за установку домофонов в подъездах своего дома (ст. 181.2 ГК РФ).

Разъяснения по порядку голосования даются в письме Минстроя России о содержании и ремонте общего имущества в МКД от 11.04.2016 г. № 10686-АТ/04. В этом же документе домофон признается оборудованием, подпадающим под признаки общего имущества. Это важно, потому что в Жилищном кодексе РФ нет его четкой характеристики, что создает на практике много лишних вопросов.

Правила оплаты домофона

Стоимость абонентского обслуживания домофона должна включаться в состав счета за содержание общего имущества (постановление Правительства РФ об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме от 13.08.2006 г. № 491).

Несмотря на это, нередко можно встретить сумму за домофон отдельной строкой в едином платежном документе (ЕПД). Происходит это тогда, когда между жильцами и обслуживающей домофон организацией заключен отдельный договор. Однако в письме Минрегионразвития РФ от 27.04.2011 г. № 8055-14/ИБ-ОГ подчеркивается незаконность заключения таких прямых договоров с собственниками жилых помещений:

в силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Стоимость услуги формируется из:

1) количества потребленной домофоном энергии, которая учитывается в счетах за содержание общего имущества;

2) постгарантийного обслуживания;

3) тарифа, который может либо зависеть от занимаемой жильцом площади, либо быть поквартирным (не зависит от квадратных метров собственника).

Если домофон ломается, то жители дома имеют полное право на перерасчет ежемесячной абонентской платы за те дни, в которые услуга не была ими получена.

Что касается случаев, когда один из жильцов требует дополнительного комплекта ключей, ссылаясь на большее количество проживающих в квартире, чем ключей, полученных на руки, то суды идут навстречу таким гражданам, принимая решения в их пользу.

Так, Верховный суд РФ своим определением от 21.03.2002 г. (дело № 7-Вп 01-21) встал на защиту жителя города Иваново, в подъезде которого был установлен домофон.

Причем гражданин был из тех, кто согласия своего на установку домофона не давал и в договорных отношениях с обслуживающей организацией не состоял. В суде он требовал выдать ему вместо двух ключей четыре (по количеству взрослых членов семьи). Районный суд это требование удовлетворил, но областной отменил и отправил на новое рассмотрение. Таким образом дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, где и была окончательно признана законность требований гражданина.

За основу была взята ст. 304 Гражданского кодекса РФ, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения и не связаны с лишением владения.

Суд обязал организацию, установившую домофон, выдать жителю Иваново дополнительный комплект секретных ключей.