3 риска при покупке квартиры у пожилого человека

Нередко у граждан, желающих купить квартиру, появляется тревога и сомнение, когда им становится известно, что стороной в сделке выступит пожилой человек. Очевидно, такая перемена настроения связана с расхожим стереотипом о том, что человек в возрасте, в силу эмоциональной и физиологической нестабильности, может впоследствии оспорить договор, сообщить, что его обманули или он сам не до конца понимал последствия сделки. Соответствует ли такое укоренившееся мнение действительности – давайте разберёмся.

Кто такие пожилые люди?

По данным Всемирной организации здравоохранения людей, которые доживают до 60 лет и старше, становится всё больше. Связывают этот факт с успехами медицины. Отсюда возникают задачи для общества, направленные на развитие функциональных возможностей пожилых людей и их социального участия, обеспечение их безопасности и укрепление здоровья. Каждое государство по-своему реализует эти задачи, и Россия не исключение (насколько успешно – тема отдельного обсуждения).

По данным Росстата средняя продолжительность жизни в России 71 год. В народе считается, если мужчина дожил до 66 лет – уже хорошо. Женщины живут дольше, при этом количество одиноких среди них в возрасте старше 70 лет значительно превышает пожилое мужское население.

В целом в России о возрасте мужчины или женщины принято вспоминать в момент прекращения трудовой деятельности или достижения пенсионного возраста, а чаще и того и другого. Но не секрет, что, даже перешагнув этот социальный рубеж, люди продолжают активно работать, заниматься хозяйством, участвовать в общественной жизни.

Поэтому наши представления о старении скорее связаны с такими негативными факторами, как учащение проявлений различных заболеваний, отсутствие постоянного источника доходов (бедность), физическая или психологическая немощь. Отсюда и остальные проблемы.

Риск № 1. Человек не до конца понимал последствия своих действий

Известно, что пожилые люди проще поддаются внушению и более доверчивы. Мошенникам уговорить такого человека на сомнительную сделку проще. Поэтому у следующих добросовестных покупателей действительно имеется почва для беспокойства, так как вполне дееспособный, но в возрасте продавец имеет право «передумать» и отменить невыгодную сделку.

Договоры оспариваются на основании ст. 177 ГК РФ. Сделка, совершенная дееспособным гражданином, но находившимся в момент ее совершения в состоянии, при котором не способен был понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Действительно, человек мог находиться в болезненном состоянии и не понимать полностью последствия своих действий в момент сделки. Такое может произойти в начальный период развития заболевания, в условиях переживаемого стресса (например, смерть родственника), при послеоперационных осложнениях.

Психическое расстройство – это ещё не недееспособность, которая признаётся только судом. Но это состояние может послужить поводом для оспаривания сделки.

Если договор подписывал недееспособный человек, то документ изначально будет считаться недействительным, с момента подписания.

Риск № 2. Человек не понял условия сделки

Выражаясь юридическим языком, такое обстоятельство называется «существенным заблуждением». Согласно ч.1 ст. 178 ГК РФ:

«Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.»

Под такой риск попадают ситуации, при которых продавец договор читал, но не до конца понимал его смысл и, например, полагал, что после сделки не лишится постоянного места для проживания.

Риск № 3. Человека запугали, обманули, воспользовались бедственным положением, вынудили пойти на продажу квартиры

В соответствии со ст. 179 ГК РФ продавец вправе после сделки обратиться в суд с иском о признании её недействительной, так как совершена была под влиянием насилия или угрозы, под влиянием обмана либо на крайне невыгодных условиях при тяжёлых жизненных обстоятельствах продавца (кабальная сделка).

Например, пенсионер, которому срочно потребовались деньги на операцию, может впоследствии обратиться в суд и доказать, что сделка была совершена в период тяжёлой для него ситуации, а покупатель квартиры воспользовался ею и приобрёл жильё за бесценок.

Если суд признает договор недействительным, то стороны должны всё, что получили, вернуть друг другу назад: деньги покупателю, квартиру продавцу. Правда, если квартиру вернуть продавцу обычно не составляет труда, так как она где была, там и осталась, то вот деньги к покупателю не всегда возвращаются. Объяснение – потрачены, а доходы, с которых планируется их возврат, ограничены суммой пенсии.

Как сократить риски

Полностью избавиться от рисков не получится. Но такое положение дел сохраняется при любой сделке с недвижимостью. Поэтому, как минимум, нужно придерживаться следующих ходов:

• запросить все документы по квартире (выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, технические документы), выяснить основания права собственности, количество зарегистрированных и проживающих граждан;
• изучить поэтапную историю квартиры, включая споры и обременения;
• поинтересоваться мотивом продажи квартиры, материальным и физическим положением собственника. Выяснить, есть ли куда переехать пожилому продавцу после совершения сделки, не останется ли он совсем без жилья (на улице).

Идеально, если собственник переедет и зарегистрируется по новому адресу до подписания договора купли-продажи квартиры.

Помните, если сделку оспорят, то покупатель вернёт назад только ту сумму, которая указана в договоре.

Успехов вам в делах и хорошего настроения!