О земельных участках под многоквартирными жилыми домами под снос

Жилищный вопрос был и остается самым главным в жизни любой российской семьи. Иметь крышу над головой – значит чувствовать себя уверенно и иметь возможность и ресурсы тратить на решение других созидательных семейных задач.

Но если крыша течет в прямом смысле, а стены дома могут рухнуть, то жизнь в таком доме превращается в кошмар. Жителей сопровождает ежедневный страх за себя и своих детей. Это жизнь в ожидании аварии, которая может случиться в любой момент.

Важность и актуальность проблемы

Всего в Челябинской области до 1 сентября 2025 года планируется расселить аварийный жилфонд в объеме более 188 тысячи квадратных метров. Это дома, признанные непригодными для проживания в период до 1 января 2017 года. В результате реализации проекта более 10 000 человек должны улучшить свои жилищные условия.

Челябинск также проблема аварийного жилья, как выше отмечалось, не обошла. И актуальность ее относится прежде всего к тем домам, что появились в первые годы индустриализации, когда в городе строились крупные заводы, составившие вскоре промышленный потенциал города и региона. Их укрупнение затем произошло в годы Великой Отечественной войны, когда в Челябинск были эвакуированы многие заводы, в том числе ленинградский Кировский.

В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» в регионе утверждена областная адресная программа «Переселение в 2019–2025 годах граждан из аварийного жилфонда в Челябинской области». По ее условиям, до 01.09.2025 на территории 27 муниципальных образований запланировано поэтапное расселение более 500 аварийных домов.

Фонд ЖКХ одобрил заявку Челябинской области на предоставление в 2019 году финансовой поддержки в объеме 737,6 миллионов рублей, в том числе 590,1 миллионов – деньги Фонда ЖКХ; 147,5 миллионов – средства областного бюджета. До конца года будут улучшены жилищные условия граждан, проживающих пока в аварийном жилфонде в Кыштыме, Копейске, Магнитогорске, Челябинске, Коркино, Пласте, Троицке и посёлке Увелка (Подробнее ➤).

О некоторых элементах юридической конструкции

С 1 января 2017 года отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость, являются предметом регулирования федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 6 ст. 72 закона № 218-ФЗ, со дня вступления в силу закона № 218-ФЗ сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в ст.е 4 Закона № 218-ФЗ участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, государственная регистрация права на земельный участок, совершенная по правилам ранее действовавшего законодательства, при отсутствии в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка в случаях, установленных п. 1 ст. 19 федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признается юридически действительной.

При этом в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 14 Закона № 218-ФЗ, при переходе прав на объект недвижимости государственная регистрация прав осуществляется без одновременного государственного кадастрового учета при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.

В настоящее время законом № 218-ФЗ не предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации прав на земельные участки в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о координатах характерных точек их границ.

Действующее законодательство также не содержит ограничения на совершение сделок с земельными участками, сведения о которых содержатся в ЕГРН, но границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

При этом ни законом № 218-ФЗ, ни иными нормативными правовыми актами в настоящее время не установлена обязанность правообладателей земельных участков обеспечить до определенной даты уточнение местоположения границ земельных участков и внесение таких сведений в ЕГРН. В связи с этим данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей таких земельных участков и сроками не ограничиваются.

Вместе с тем в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Обеспечение подготовки надлежащего описания принадлежащего собственнику недвижимого имущества входит в бремя содержания.

Также необходимо понимать и учитывать, что определение местоположения границ земельного участка затрагивает непосредственно интересы собственников недвижимого имущества и обеспечивает гарантии прав правообладателей земельных участков от несанкционированного занятия таких земельных участков или их частей, поскольку значительное расхождение во времени правовых актов, которыми была утверждена проектная документация, и тех, которые предусматривали изъятие имущества, может обусловить изменение стоимости принудительно изымаемого имущества, а в подобных ситуациях собственники вправе рассчитывать на справедливое изменение размера возмещения.

Согласно первоначальной редакции Земельного кодекса Российской Федерации, при расчетах размеров возмещения убытки собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определялись с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков (п. 4 ст. 57).

В соответствии же с действующей редакцией данного Кодекса размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости (п. 7 ст. 568, введенной федеральным законом от 31 декабря 2014 года № 499-ФЗ). Указанные изменения обусловлены особенностями процедуры изъятия имущества, составной частью которой является направление его собственнику проекта соглашения об изъятии с предложением равноценного возмещения, что может быть достигнуто при условии актуальности оценки изымаемого имущества, отраженной в данном проекте.

Казалось бы, очевидный подход к определению стоимости имущества и размера компенсации, подлежащей выплате собственнику в случае изъятия его имущества для государственных нужд,: стоимость изъятого имущества должна быть равноценной и, главное, актуальной – отрицается сложившаяся судебной практикой, которая лишает собственника земельного участка фактической возможности получить равноценное возмещение его стоимости, что нарушает баланс интересов между государством и собственником.

Законопроект № 831790-7: everything new is well forgotten old

Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства на выездном заседании 6 декабря в Казани одобрил законопроект № 831790-7 депутатов Госдумы (группу инициаторов представляла депутат Г.П.Хованская), касающийся формирования земельных участков под жилыми домами, идущими под снос.

Разработка проекта вызвана тем, что в существующей системе правового регулирования отсутствие образованного под многоквартирным домом земельного участка не препятствует принятию в отношении такого «объекта» решения об его изъятии для публичных нужд. Отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, на момент принятия решения об изъятии существенным образом ущемляет право собственника помещения в этом доме на получение предварительного и равноценного возмещения, с учетом рыночной стоимости общего имущества (ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Эта проблема весьма актуальна для случаев, когда земельные участки под многоквартирными домами не образованы до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, притом что обязанность по их образованию лежит на органах публичной власти и, по существу, не зависит от собственников соответствующих помещений.

Законопроект № 831790-7 предполагает внести в статью 16 федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, 1 2 ст. 15; 2014, № 26, ст. 3377) изменения в целях защиты прав собственников помещений в многоквартирных домах при образовании земельных участков под ними и соблюдения конституционного права на получение равноценного возмещения в случае изъятия жилого помещения у его собственника для государственных и муниципальных нужд.

Проект предполагает введение запрета:

• на принятие решения об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для государственных или муниципальных нужд «при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ этого земельного участка, определенного с учетом расположения на таком земельном участке иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав указанного многоквартирного дома» (проектная часть 61 ст. 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»);
• на такое образование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, при котором границы образуемого земельного участка определяются «по границе (контуру) многоквартирного дома», то есть без учета территории, необходимой для обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (проектная часть 62 ст. 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

________________________________

Иными словами, в случае, если земельный участок не был сформирован, то при сносе дома границы участка могут сейчас определяться сугубо по периметру здания – без учета прилегающей территории. Это влияет на оценку квартир и расчет компенсаций. Подготовленные изменения в ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ и ст. 56.6 ЗК РФ предполагают введение запрета на 1) изъятие земельных участков под многоквартирными домами без предварительного определения границ и 2) формирование этих участков по контуру многоквартирного дома.