Не спешите называть себя добросовестным приобретателем. Возможно, вы — совсем не он

Справка. Значение термина «добросовестный приобретатель» — сложная юридическая конструкция, а не морально-этическая оценка, как это представляется многим.

Вы купили у застройщика квартиру? Или в автосалоне – машину? Или, может, платье? Честно за покупку заплатили? И теперь думаете, что вы — добросовестный приобретатель? Не думайте! Просто в результате покупки никто не становится добросовестным приобретателем. Как, впрочем, и недобросовестным.

Достаточно ли что-то купить, чтобы стать добросовестным?

Есть общее правило, согласно которому собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно находится в незаконном владении. Что интересно, в незаконном владении может находиться имущество и у добросовестного приобретателя. Более того, иначе и быть не может.

Юридическое понятие «добросовестный приобретатель» возникает именно в силу того, что человек приобрел имущество у покупателя, не имеющего права отчуждать это имущество.

Поэтому любой человек, который купил, например, у застройщика квартиру, не обременённую какими-то юридическими проблемами, не может называть себя добросовестным приобретателем. Это также не означает, что он недобросовестный. Он — просто покупатель.

А добросовестным приобретателем станет только в одном случае – если купит квартиру (или что угодно) у того, кто не имел право её продавать. И то — лишь при условии, что сам покупатель не знал и не мог знать о незаконности владения продавца.

Так кто он – добросовестный?

На самом деле, статус добросовестного приобретателя предполагает определенный юридический состав.

Чтобы считаться добросовестным, мало купить что-то, не запрещенное в гражданском обороте. И недостаточно просто расплатиться за купленное (не важно, движимая это вещь или недвижимая).

Правовое содержание обсуждаемого понятия предполагает, что покупатель не просто не знал, но и не мог при покупке знать о том, что вещь приобретается у лица, которое не имело право эту вещь продавать.

Когда возможно такое состояние «незнания»? Например, человек покупает квартиру. Проверяет документы и выясняет, что квартира оформлена в соответствии с законом, отсутствуют обременения и какие-либо сведения о том, что продавец не вправе отчуждать недвижимость. Однако покупатель не знает, что собственник приватизировал квартиру в результате мошенничества и фактически она выбыла из муниципальной собственности помимо воли собственника – муниципального образования.

Получается, что купив квартиру у мошенника, покупатель (в рассматриваемом случае) закон не нарушил, он не знал и не мог знать о том, что ее собственник не имел права отчуждать квартиру. В этом случае приобретатель признается добросовестным.

Хорошо это или плохо?

Для самого покупателя – не то и не другое. Это не избавляет его от необходимости вернуть вещь собственнику. Что тут хорошего? Представление, что достаточно быть добросовестным приобретателем, чтобы защитить себя от проблем, совершенно неоправданно. Несмотря на такое, вроде бы, многообещающее значение: я добросовестный, ничего не нарушил, ничего никому не обязан.

Увы, это серьезное заблуждение и хорошие новости отнюдь не для него. И вот почему.

Если имущество (украденное, утерянное и т.д.) приобрел покупатель, которого суд признает добросовестным приобретателем, собственник имеет право истребовать у него свою вещь.

Права добросовестного приобретателя

А что остаётся добросовестному приобретателю, кроме приятного подтверждения его добропорядочности? Его владение признаётся чужим и незаконным. Именно поэтому настоящий собственник вещи вправе требовать от приобретателя утраченное имущество. Несмотря на всю его добросовестность.

Очевидно, что человек, который ничего не нарушил (иначе почему он – добросовестный?), не может просто так лишиться купленного имущества. Это было бы слишком несправедливо – потерять и деньги, и то, что на них было приобретено при том, что его вина отсутствует.

Добросовестный покупатель чужого имущества имеет право:

1. Взыскать с продавца убытки, которые ему были причинены изъятием приобретенного (ст. 461

ГК). Как все понимают, тут самое главное – было бы с чего эти убытки возвращать.

2. Оставить себе улучшения, которые он произвел во время владения имуществом.

3. А если такое отделение невозможно, может потребовать возмещения произведенных на

улучшение затрат (ст. 303 ГК).

Что изменится для добросовестных приобретателей в 2020 году

В следующем году начинают действовать поправки, которые нацелены на защитудобросовестных приобретателей недвижимости.

Презумпция добросовестности

Если покупатель недвижимого имущества при покупке исходил из данных ЕГРН, он будет считаться добросовестным. Иное будет необходимо доказать противной стороне. Ей надлежит доказать, что покупатель знал или в силу обстоятельств должен был знать о том, что продавец не имел права на отчуждение.

Сроки приобретательной давности

Течение срока будет начинаться с момента поступления имущества в открытое владение добросовестного приобретателя. В случае регистрации права собственности срок исчисляется не позднее даты регистрации права.

Если государственная или муниципальная недвижимость выбыла из правообладания собственника, и он в течение трех лет после регистрации права не обратится за её истребованием из чужого незаконного владения, иск о возврате не будет подлежать удовлетворению.

Будьте внимательны при приобретении дорогого имущества, не торопитесь становиться добросовестными приобретателями😊