Проверка недвижимости перед покупкой на вторичном рынке

Опасности при покупке квартиры на вторичном рынке

Чтобы обезопасить себя при покупке дома или квартиры на вторичном рынке жилья, покупатели в большинстве случаев, последовав совету риелтора, ограничиваются проверкой приобретаемого объекта на предмет отсутствия задолженностей по коммунальным платежам и обременений посредством получения выписки из ЕГРН.

На самом же деле это лишь незначительная часть сведений, подлежащих выяснению при проверке дома или квартиры. Так, проверяя объект недвижимости, обязательно необходимо установить, есть ли лица, сохраняющие право пользования жильем после его продажи, выяснить основания возникновения права собственности, оценить степень риска возникновения судебных тяжб с родственниками продавца, наследниками, узнать, в каком состоянии находится сам продавец, если от его имени выступает поверенный, и т.д.

Материнский капитал – одна из причин отказа в регистрации права собственности при покупке квартиры

В настоящей статье хочу рассказать о все чаще встречающихся на сегодняшний день случаях, когда Росреестр приостанавливает регистрацию перехода права собственности по состоявшимся сделкам и затем отказывает в регистрации на том основании, что продавец, приобретший в свое время жилой дом или квартиру с использованием средств материнского (семейного) капитала и оформивший нотариальное обязательство об оформлении жилого дома или квартиры в общую долевую собственность своих детей, на момент продажи им самим данного жилого дома или квартиры указанное обязательство не исполнил.

Следует отметить, что выписка из ЕГРН таких сведений не содержит. И в итоге невнимательный покупатель оказывается и без денег, и без приобретенного жилья.

Что говорит закон: правовое регулирование

Вот, что указано по этому поводу в действующем законодательстве.

Согласно преамбуле Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – федеральный закон №256-ФЗ), настоящий Федеральный закон устанавливает дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий, обеспечивающих этим семьям достойную жизнь.

В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 7 федерального закона №256-ФЗ, лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в том числе на улучшение жилищных условий.

Согласно ст. 10 федерального закона №256-ФЗ, средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Таким образом, специально регулирующим соответствующие отношения федеральным законом определен круг субъектов, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, и установлен вид собственности –
общая долевая, – возникающий у них на приобретенное жилье.

Согласно п. 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 года №862, в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья либо по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу)) лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в п. 6 настоящих Правил, представляет в случае, если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение, – засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательств по приобретению или строительству жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев.

Из приведенных положений действующего законодательства следует, что жилое помещение, приобретенное с привлечением средств материнского (семейного) капитала, в силу закона становится общей собственностью родителей и детей независимо от государственной регистрации их права общей собственности, и в дальнейшем на лице, получившем сертификат и являющемся стороной сделки (покупателем жилого помещения), лежит обязанность лишь оформить данное жилое помещение в общую собственность всех членов его семьи (в том числе и последующих детей) с определением размера долей каждого.

Дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала.

О возникновении долевой собственности в силу закона на жилое помещение, приобретенное с привлечением средств материнского (семейного) капитала, неоднократно говорил Верховный суд РФ (в частности, в определении от 26 января 2016 года по делу №18-КГ 15-224, определении от 14 марта 2017 года по делу №4-КГ 16-73, определении от 31 января 2017 года по делу №24-КГ 16-22).

В соответствии со ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 3 ст. 60 СК РФ, при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 Гражданского кодекса).

На основании п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно п. 1 ст. 21 федерального закона № 48-ФЗ от 24 апреля 2008 года «Об опеке и попечительстве», опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Как обезопасить себя при совершении сделки

Из изложенного следует, что при совершении сделки с приобретенным с использованием средств материнского (семейного) капитала жилым помещением, в отношении которого выдано обязательство о выделении долей несовершеннолетним детям, должны учитываться интересы несовершеннолетних детей.

Орган опеки и попечительства должен дать согласие на совершение сделки, направленной на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего в том числе несовершеннолетним.

Таким образом, приобретение дома или квартиры у продавца, приобретшего отчуждаемую жилую недвижимость с использованием средств материнского капитала, требует особого внимания к юридическому оформлению сделки, которое имеет ряд вышеуказанных особенностей, и чтобы сама сделка прошла благополучно для покупателя и право собственности было зарегистрировано без заминок, лучше прибегнуть к услугам компетентного в этих вопросах юриста.