Что надо проверить перед покупкой квартиры?

Все чаще на практике люди покупают квартиры по низкой цене, дело в том, что изначально у покупателей не хватает денег и среди предложений на рынке им приходится рассматривать объекты с заниженной ценой, сталкиваться с неликвидными объектами, мошенниками и банкротами.

Покупатель дешевой недвижимости охотно верит доводам продавца о том, что продавец крайне нуждается в деньгах на определенную сумму и поэтому срочно продает недвижимость, деньги ему нужны на лечение, помощь родственнику и.т.д. Дело в том, что психологически большинство людей охотно верят в то, что им так необходимо, что так давно искалось. Очень редко бывают ситуации, при которых продавец действительно не имеет злого умысла, находится в крайне затруднительной ситуации и вынужден дешево продать недвижимость.

Купив имущество, на которое может быть обращено взыскание или которое может быть изъято третьим лицом, покупатель фактически попадает в ловушку, из которой если и есть выход, то обязательно с большими финансовыми потерями.

При установлении судом факта мошенничества и недобросовестности при совершении сделки купли-продажи жилого помещения или квартиры, такая сделка признается судом недействительной, поэтому добросовестный приобретатель не всегда может защитить свои имущественные права. Даже если удастся получить компенсацию из казны государства, добросовестный приобретатель сталкивается с финансовыми потерями, ведь выплата осуществляется или от кадастровой стоимости, или от фактической (если она меньше кадастровой стоимости недвижимости), оба варианта не покрывают расходов, понесенных покупателем на покупку квартиры.

Что делать

Чтобы исключить риски, связанные с покупкой недвижимого имущества, необходимо перед заключением сделки проверить ее чистоту.

Полностью исключить все риски по сделке возможно, только если обратиться за помощью квалифицированного специалиста – адвоката и получить от него письменный отчет о всех возможных рисках, связанных с заключением сделки, в котором будут ответы на все необходимые запросы адвоката и справки от уполномоченных органов как в отношении всех собственников, владевших объектом недвижимого имущества (т.е. в отношении субъекта сделки), так и в отношении правоустанавливающих документов самого объекта недвижимости.

Данный отчет адвокат может начать подготавливать, если при поверхностной проверке документов продавца: выписка ЕГРН, правоустанавливающие документы, просмотр на всех доступных сайтах информации о продавце, не выявлено проблем, покупатель сделал свой выбор и условия заключения сделки являются приемлемыми, так как если изначально есть риски, покупатель должен понимать, что если он откажется от покупки, то оплата услуг адвоката окажется излишним расходом покупателя, поэтому перед подготовкой отчета необходимо сделать предварительную проверку сделки.

От объема поставленных задач перед адвокатом будет зависеть стоимость оказываемых им услуг. Отчет о всех возможных рисках с полным комплектом справок стоит от 50 000 руб., фактически это расследование всех возможных негативных последствий покупки квартиры и проверка документов, достаточно объемная работа и занимает в среднем один месяц. За данную сумму покупатель обезопасит себя от всех возможных споров и судебных тяжб в будущем, так как в процессе проверки чистоты сделки все тайное становится явным, если есть неоправданные риски, то от сделки покупатель откажется и купит другую, легальную недвижимость.

Если покупатель считает, что комплексная проверка чистоты сделки дорого стоит, то адвокат может произвести проверку основных (наиболее возможных) рисков, провести их анализ и собрать минимальный перечень документов на объект – квартиру и субъект – продавца, который необходим для признания в судебном порядке покупателя добросовестным приобретателем в случае возникновения в будущем, после покупки недвижимости, имущественных претензий от третьих лиц.

Признание покупателя добросовестным приобретателем говорит о том, что перед приобретением недвижимости покупатель был достаточно осторожен, проверил надлежащим образом чистоту сделки, однако покупатель, который предпринял все необходимые и достаточные меры для того, чтобы считаться добросовестным, на практике в судебном порядке не всегда может отстоять свои имущественные права на приобретенную недвижимость. Поэтому перед покупкой недвижимости лучше исключить все возможные риски.

Итак, перед покупкой квартиры необходимо проверить объект и субъект.

Для полной проверки объекта недвижимости необходимо:

• обратиться в МФЦ и заказать выписку ЕГРН, которую предоставит Росреестр, чтобы выяснить, имеется ли обременение на данную квартиру;
• проверить подлинность правоустанавливающих документов посредством получения заверенных Росреестром копий правоустанавливающих документов, так как именно Росреестр является уполномоченным органом по проверке подлинности правоустанавливающих документов;
• в случае, если право собственности подтверждается договором о приватизации жилья, зарегистрированным в Бюро технической инвентаризации, т.е. запись о праве собственности в ЕГРН отсутствует, то необходимо направить соответствующий запрос в бюро технической инвентаризации, надо также выяснить, подписывался ли отказ от приватизации квартиры всеми зарегистрированными в квартире гражданами на момент регистрации договора о приватизации жилья в Бюро Технической инвентаризации, так как если гражданин не подписывал отказ от приватизации, то за ним пожизненно сохраняется право на приватизацию независимо оттого, есть ли у него в собственности другая квартира.

Без регистрации права собственности на приватизированную квартиру на имя продавца сделку проводить не надо и продавцу приватизированной квартиры можно оплатить небольшой аванс до 50 000 руб., так как с приватизированными квартирами часто возникают различные проблемы;

• заказать в Бюро технической инвентаризации справку об отсутствии перепланировок в покупаемой квартире и получить от продавца технический паспорт на квартиру;
• произвести осмотр квартиры и лично измерить площадь квартиры, но лучше привлечь инженера из Бюро технической инвентаризации для замера площади квартиры, чтобы проверить на соответствие площади квартиры с данными, указанными в документах;
• получить от продавца справку об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире, которую можно заказать в филиале ГАУ КК «МФЦ КК», далее именуемом МФЦ, а если продавцу необходимо время для снятия с регистрационного учета зарегистрированных граждан, то необходимо оформить нотариальное обязательство продавца о снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц в течение определенного срока, который устраивает покупателя;
• получить от продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и счет-квитанцию по единому лицевому счету за последний квартал;
• получить от продавца следующие договоры с коммунальными службами: договор горячего водоснабжения и отопления от МУП «Теплоэнерго», договор водоснабжения от МУП «Водоканал», договор на техническое обслуживание домофона, договор на сервисное обслуживание лифта, договор энергоснабжения с ПАО «Кубаньэнерго», договор на вывоз твердых коммунальных отходов с САХ, договор газоснабжения с АО «Горгаз» и абонентскую книжку. Если их нету в наличии у продавца, то покупателю придется кроме переоформления на свое имя счетов в каждой из указанных организаций получить недостающие договоры с коммунальными службами;
• в договоре купли продажи нельзя занижать стоимость недвижимости, так как это будет основанием для того, чтобы третье лицо смогло оспорить действительность сделки.

Если продаваемое жилое помещение перешло продавцу по наследству, то необходимо включить в оформляемый договор купли-продажи условие о полной материальной ответственности продавца в случае предъявления претензий на квартиру со стороны третьих лиц или иных наследников.

О продавце

Теперь давайте посмотрим, какую информацию надо проверить по субъекту – продавцу, которое является физическим лицом:

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе прав на квартиру содержит информацию о всех владельцах такой недвижимости, у которых она была в собственности за определенный период (например, с 2000-го по 2020 год), как часто и кому данная недвижимость отчуждалась. Если квартира в течение года перепродавалась несколько раз – это уже должно насторожить покупателя, так как часто продается проблемная недвижимость и очень часто в практике судебной практике последний покупатель теряет свое право на недвижимость, а с виновника (последнего) продавца получить оплаченные за квартиру денежные средства не может в силу определенных обстоятельств. Данную выписку выдают в МФЦ только собственнику, поэтому необходимо собственника попросить о предоставлении покупателю такой выписки;
• отсутствие одной из процедур банкротства в отношении продавца, узнать, не подавал ли продавец заявление о банкротстве, можно на официальном сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве, а также в карточке арбитражных дел на сайте;
• выявить при наличии судебные споры в отношении продавца;
• посмотреть насайте Федеральной службы судебных приставов, возбуждены ли в отношении продавца исполнительные производства;
• получить от продавца копию паспорта и проверить, не числился ли паспорт продавца в списке утраченных;
• проверить наличие кредитных обязательств продавца;
• продавец должен получить справки из психоневрологического диспансера и наркологического диспансера и передать их покупателю перед сделкой, многие покупатели заключают нотариальную сделку, чтобы обезопасить себя от людей данной категории;
• если собственником недвижимости является несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить согласие на сделку от органов опеки и попечительства;
• если квартира находится в долевой собственности нескольких лиц, то необходимо нотариальное заверение договора купли-продажи, т.е. сделку надо проводить через нотариуса;
• если объект недвижимости был приобретён продавцом в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу этой недвижимости, а также брачный договор, если он был заключен. Когда продавец в зарегистрированном браке не состоит, надо получить нотариальное заявление продавца о том, что продавец в зарегистрированном браке не состоит.

Необходимо выбрать наиболее безопасный способ оплаты цены квартиры продавцу, можно выбрать аккредитив.

Данные меры позволят обезопасить покупателя от возникновения имущественных и финансовых споров после покупки квартиры.