Квартиры в новостройках. Рост цен. Надолго ли?

1. Эскроу-счет

С 2019 года застройщики перешли с политики долевого строительства на эскроу счета. Что это такое простыми словами?

При долевом строительстве компания-застройщик вкладывает свои относительно небольшие деньги на покупку земельного участка, разработку проектно-сметной документации, получение разрешительных документов и строительные работы на начальном этапе. Далее привлекаются средства дольщиков и строительство идет уже с "их" денег. При этом есть общеизвестный факт - чем раньше стадия, на которой покупаешь, тем квадратные метры дешевле. К моменту сдачи дома, стоимость метра в еще не сданном доме легко может превысить стоимость метра в уже готовом жилье.

Так было. Данная схема, при всех ее плюсах, повлекла гигантское количество фирм-мошенников, которые привлекали деньги дольщиков, но реально ничего не строили. Именно поэтому проблема под названием "обманутые дольщики" стала едва ли не национальной проблемой, которая встречается в каждом городе. Тогда на уровне правительства в 214-ФЗ, регламентирующий долевое строительство были внесены кардинальные изменения: была введена система проектного финансирования. В чем она заключается: компания-застройщик строит жилой дом/комплекс полностью за свои деньги, она вправе привлекать банковские кредиты, всевозможные госсубсидии, иные источники финансирования, гарантом по которым будет выступать непосредственно фирма-застройщик. Дольщик, желая купить квартиру в строящемся доме, после подписания договора долевого участия вносит оплату за нее на специальный эскроу-счет. Смысл его заключается в том, что доступ к этим деньгам компания-застройщик получает только после получения собственности Дольщиком и фактической передачи квартиры.

Таким образом данная схема безусловно защитила интересы дольщиков, практически сведя к нулю возможность человека остаться и без денег и без квартиры. Но всегда где есть плюсы, там есть и минусы: невозможность привлечения денег дольщиков без процентов, заставила застройщиков обращаться в банки и брать те же самые деньги, но уже под проценты, притом не самые маленькие. Безусловно кредитные переплаты будут включены в стоимость квадратных метров и вызовут неизбежный рост. Хотя почему вызовут... УЖЕ ВЫЗВАЛИ!

Вот динамика цен на первичную и вторичную недвижимость в Санкт-Петербурге за последнее время:

Как видно из графика, "вторичка" за год прибавила в цене всего 1-1,5%, а первичка с чистой совестью набрала почти 10%.

Очередной мыльный пузырь?

Далеко не факт, пока что не видно очевидных фактов искусственного завышения цен и "создания видимости" небывалого спроса. Скорее наоборот, у многих застройщиков на финальном этапе очень много в продаже однушек и студий, а в "хорошие" времена они разбирались на стадии котлована. Серьезную роль здесь играет падение процентных ставок - довольно много предложений, когда застройщик аккредитован в банке и предлагается реальная ипотека под 5-6%, увеличенный маткапитал тоже, скорее всего внесет свою небольшую, но все же лепту.

Но вопрос, надолго ли?

На мой субъективный взгляд нет обоснованного спроса на такое количество вновь строящегося жилья. Квартиры - это не магнитики на холодильник, чтобы покупать их для количества и красоты, да и стоят существенно дороже. Как показывает практика, приток из моногородов существенно падает, проще говоря в Питер и Москву люди меньше едут на заработки, прироста рождаемости тоже не замечено.

Возникает вопрос: для кого строятся все эти квартиры? Кто будет в них жить? Кто будет конечным потребителем?

Падение цен на квартиры в новостройках

Красивый заголовок, а сказка еще красивее. Не думаю, что в обозримом будущем мы это увидим. Условия застройки ужесточаются, земли под ликвидную застройку все меньше, а стоит она только дороже, стройматериалы дорожают, логистика дорожает. Застройщика, который будет строить себе в убыток, даже представить смешно. Соответственно, скорее вариант постепенного снижения темпов строительства более вероятен. Повторюсь, это сугубо мой субъективный взгляд на тему, которая лично мне очень интересна.