ВС РФ: когда для признания права собственности документ о распределении недвижимости необязателен

В результате цессии по договору инвестирования в строительство гражданин получил нежилые помещения. Должники отказались представить необходимые документы для регистрации права собственности, поэтому зарегистрировать право собственности гражданину не удалось. Пришлось гражданину обращаться в суд.

Странно, но суды первых двух судебных инстанций в исковых требованиях отказали. Мотивация: стороны не подписывали акт о реализации инвестиционного проекта в части распределения нежилых помещений. Не было определено, какая недвижимость должна быть передана. Право собственности не возникло у инвестора, поэтому и к правопреемнику не перешло.

ВС РФ отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию. В-частности, Верховный суд отметил следующее. Если должник уклоняется от передачи документов, необходимых для регистрации права собственности, кредитор может обратиться в суд за признанием права на недвижимость. Совершенно необязательно необязательно использовать механизм исполнительного производства для того, чтобы должник совершил необходимые действия.

Дом эксплуатируется, спорные помещения фактически переданы заявителю, он несет на их содержание расходы. Инвестора и его правопреемников нельзя лишать прав на результаты инвестиционной деятельности только из-за отсутствия акта распределения жилых и нежилых площадей.

Судами установлено, что обязательства по договору инвестирования перед ЗАО "ФЦСР" исполнило само ЗАО "ФЦСР инвест", а компания "Орленгтон Консалтинг Лимитед" исполнила обязательства по перечислению денег в ЗАО "ФЦСР инвест". В то же время ЗАО "ФЦСР" приняло исполнение от ЗАО "ФЦСР инвест" и подтвердило его исполнение в полном объеме, наличие какого-либо долга судами не установлено.
С учетом изложенного выше вывод суда первой инстанции о ничтожности в силу положений статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации договора инвестирования от 14 мая 2007 г., заключенного между ЗАО "ФЦСР инвест" и компанией "Орленгтон Консалтинг Лимитед", по мотиву отсутствия согласия ЗАО "ФЦСР" на перевод долга противоречит приведенным выше нормам права и установленным по делу обстоятельствам.
Кроме того, предварительное согласие ЗАО "ФЦСР" на перевод ЗАО "ФЦСР инвест" своего долга по договору инвестирования от 14 мая 2007 г. предусмотрено условиями данного договора, а следовательно, в силу статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такой перевод долга считается состоявшимся с момента получения ЗАО "ФЦСР" соответствующего уведомления.
Жилой дом введен в эксплуатацию, спорные помещения фактически переданы заявителю, который владеет ими и несет расходы по их содержанию.
Из установленных судами обстоятельств следует, что, несмотря на исполнение инвесторами обязательств по договору, ввод дома в эксплуатацию и фактическую передачу объектов истцу, ответчики недобросовестно уклоняются от подписания акта распределения объектов недвижимости и оформления права собственности, что в нарушение норм материального и процессуального права не было учтено судебными инстанциями.
Отсутствие формального документа - акта распределения жилой и нежилой площади - само по себе не является безусловным основанием для лишения инвестора и его правопреемников прав на результаты инвестиционной деятельности и в случае возникновения спора не освобождает суд от предусмотренной частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязанности определить в качестве имеющего значение для дела обстоятельства вопрос о доле соответствующего инвестора в результатах инвестиционной деятельности и разрешить его с соответствующим распределением обязанности по доказыванию.
Допущенные судом первой инстанции существенные нарушения как норм материального права так и норм процессуального права, судом апелляционной инстанции не устранены.

Документ: Определение ВС РФ от 14.01.2020 N 5-КГ 19-225, 2-2293/2018