Как безопасно купить квартиру. Разъясняет профессиональный риелтор. Часть 2

В первой части цикла статей, были подробно рассмотрены этапы поиска квартиры и проведения переговоров, вот ссылка на первую часть публикации:

https://www.9111.ru/questions/777777777803052/

В данной статьей разберем этапы анализа документов и стратегию проведения сделки.

Проверка документов собственника:

Условно документы на квартиру можно разделить на несколько частей. Первая часть самая важная - правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Правоустанавливающие (как следует из названия) - это документы на основании которых, человек стал владельцем данной недвижимости. Вариантов таких документов довольно много - договор купли-продажи, договор долевого участия, договор дарения, договор мены, договор приватизации, решение о вступлении в наследство, решение суда и т.д. Обязательное и жесточайшее требование ко всем этим документам - регистрация в УФРС! Без прямоугольной печати на оборотной стороне документа с датой, указанием регистрационного номера и подписью должностного лица, эти документы не более чем макулатура. Есть один нюанс: до 1998 года у нас УФРС не существовало, после его образования далеко не все объекты недвижимости были зарегистрированы. По сути это не преступление, но при проведении сделки в такой ситуации, помимо прочего необходимо будет подать заявление на регистрацию ранее возникшего права. Выяснить так ли это очень легко - если вы перед собой видите вполне нормальный документ гос образца с печатями, но в выписке из ЕГРН в разделе "Сведения о зарегистрированных правах" стоит прочерк - значит это именно ваша ситуация. Для безопасности можно попросить собственника перед сделкой зарегистрировать ранее возникшее право и уже потом выходить на сделку.

Момент 2: "возраст" документа. В идеале человек должен провладеть недвижимостью более 3 лет, т.к. это срок исковой давности. Соответственно, если за это время никто не обратился в суд по вопросу признания своих прав на данную недвижимость, то сейчас его шансы что-либо отсудить стремятся к нулю.

С особой осторожностью следует отнестись к ситуации, когда правоустанавливающим документом служат решение суда и решение о вступлении в наследство. Особенно если они "выданы вчера". По решению суда могут подаваться апелляционные и кассационные жалобы, длиться это может годами, и далеко не факт, что по итогу данных судебных прений вы останетесь владельцем недвижимости. Если человек "вчера" вступил в наследство - очень велик шанс, что спустя три месяца объявится кто-то из родственников/наследников, заявит, что он полгода провел в дальнем плавании в море, физически не мог знать и заявить о своих правах на наследство.

Квартиру в этом случае может и не заберут, но крови попьют изрядно. Оно Вам надо? В случае если документы у Вас вызывают сомнения - это не повод сразу отказываться от сделки, скорее необходимо обратиться к компетентному специалисту, который сможет более детально все выяснить и проверить, и предупредить вас о прямых и косвенных рисках данной сделки.

Ну а если допустить, что у собственника в документах полный порядок - к примеру договор купли-продажи, 15 летней давности на одного человека, который стоит перед вами, все как положено зарегистрировано, оригиналы документов вам предоставлены по первому требованию, то уже дышать становится спокойнее)))

Приступаем к проверке правоподтверждающих документов. Первым делом просим собственника предоставить свежую выписку из ЕГРН на бумажном носителе с синей печатью Росреестра. Почему собственника, а не заказать самому? - потому что только собственнику будет предоставлена информация о документах-основаниях. Получив эту выписку сверяем данные, указанные в ней, с правоустанавливающими документами, смотрим чтобы совпадали номера регистрации и даты, сверяем с паспортом-СНИЛСом продавца. Обязательно проверяем информацию об ограничениях, обременениях, арестах. Если все в порядке - переходим к дальнейшим действиям. Если что-то не так, то лучше обратиться к специалисту. Важный нюанс: не стоит верить всем словам Продавца: его задача продать! Еще ни один мошенник честно не признался, что он мошенник, а наоборот всячески убеждал, что честнее Деда Мороза. В подобных вопросах руководствуйтесь тем, что написано в документах!

Если с правоустанавливающими документами все в порядке, переходим к технической части: берем кадастровый паспорт (если есть, а если нет то опять-таки выписку из ЕГРН) и проверяем соответствие планировки в документах действительности. Помните, категорически запрещено сносить капитальные стены и переносить "мокрые точки"! Если это было сделано - вы сидите на пороховой бочке, не известно когда и что может случиться, виноваты будете точно ВЫ!

Если по технической части полный порядок, то переходим к следующему шагу - зарегистрированные лица. Просим предоставить справки формы 9 и 12. Зачастую здесь проблем не возникает, но однажды в моей практике был прецедент, когда в квартире прописаны 9 человек, из которых 4 проживают за границей, никакой связи с ними нет, и выписать их можно только по суду. Естественно, от квартиры мы отказались. Справка по форме 12 содержит сведения о снятии с учёта некоторых категорий лиц, которые имеют право претендовать в дальнейшем на жилое помещение. В справке указывается были ли в квартире зарегистрированы снятые с учёта несовершеннолетние лица, осуждённые, находящиеся в ПНИ, лица проходящие службу в армии, выбывшие с учёта по доверенности и пр., если были, в этом случае, указывается количество этих лиц и дата снятия их с учёта. Тоже необходимо отнестись крайне внимательно, и позаботиться, чтобы к моменту сделки права данных лиц на проживание в квартире были прекращены. Бывают ситуации, когда это невозможно, со всеми вытекающими последствиями.

Стратегия проведения сделки:

Если документы у продавца в полном порядке, сомнений у вас не вызывают, то можно приступать к сделке. Давайте для примера возьмем ситуацию средней степени сложности: покупка с использованием целевой программы "Молодежи - доступное жилье". Звучит красиво, а проблем хватает с такой сделкой. Если у Вас данная программа уже одобрена, и сертификат получен, то можно приступать к покупке квартиры. Если одобрения и сертификата нет - даже заниматься подбором квартиры не имеет никакого смысла - стояние в очереди и получение сертификата обычно занимают несколько лет.

В целом схема выглядит довольно:

1. выбор квартиры в пределах одобренной стоимости;

2. Подача документов в Центр доступного жилья (ЦДЖ) по списку;

3. Получение одобрения Объекта (5-10 рабочих дней);

4. Внесение собственных денежных средств в ячейку или на аккредитив;

5. Подписание договора купли-продажи и сдача его на регистрацию;

6. Предоставление в ЦДЖ зарегистрированного договора, выписки из ЕГРН, расписки собственника о получении "собственных денежных средств";

7 ЦДЖ в течение 5 рабочих дней проверяет данные документы и дает команду Банку на перевод средств с индивидуального блокированного счета (ИБС) на расчетный счет продавца.

8. Акт приема-передачи, застолье по случаю новоселья. ВСЕ!

На деле все немного сложнее. Прежде всего - собственника надо уведомить о том, что сделка будет идти существенно дольше обычной прямой продажи. Если он согласен - договориться о внесении предоплаты за квартиру. Предоплату необходимо оформлять в виде предварительного договора купли-продажи, в котором прописываются все условия планируемой сделки, даже несущественные. Обязательно прописывается ответственность сторон за неисполнение условий по договору.

Переход к самой сделке:

Если по всем пунктам удалось достигнуть договоренности, сроки, порядок взаиморасчетов, передачи квартиры, что из имущества остается и т.д. ТО можно переходить к фактически действиям.

Об этом в следующей статье