Чек-лист для арендатора. Что проверить, прежде чем подписывать договор

Перед тем как подписывать договор аренды, проверьте объект, арендодателя и его права на помещение.

Чем рискует арендатор

Компания может потерять офис, здание или земельный участок, которые она арендует. Например, это может случиться, если арендодатель был не вправе сдавать имущество в аренду.102 Так произошло с обществом, которое не оценило риски до оформления договора.

102 Ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

ВС Определение ВС от 27.04.2016 по делу № А 33-2228/2015

А 13 Постановление АС Северо-Западного округа от 28.11.2014 по делу № А 13-3317/2013

Местный департамент недвижимости сдал земельный участок с нежилыми зданиями в аренду компании, которая позже уступила права и обязанности арендатора обществу. В итоге оказалось, что департамент был не вправе передавать землю в аренду, поскольку участок находился не в муниципальной, а в федеральной собственности, но общество не проверило цепочку сделок и не оценило риски заключения договора.

О прекращении аренды заявил предприниматель — собственник одного из нежилых зданий. Он сообщил, что обременение не дает ему приватизировать весь земельный участок. В качестве довода указал на отсутствие у департамента полномочий сдавать в аренду спорную недвижимость. Суды согласились с предпринимателем, признали отсутствующим обременение, после чего Росреестр исключил запись об аренде, а арендатору пришлось освободить занимаемые площади. ВС

В другом деле общество лишилось торговых площадей, которые оно арендовало, поскольку недвижимость находилась в залоге. Залогодержатель заявил, что не давал согласия на аренду. Суды поддержали этот довод. А 13

Для арендатора есть и другие риски, когда он оформляет договор. Например, в случае банкротства арендодателя могут возникнуть перебои с коммунальными услугами и проблемы с доступом в арендуемые помещения.

Чек-лист для арендатора перед заключением договора

Что проверить

Где смотреть

Как действовать

Отметка

Права на помещение

Право собственности

В выписке из ЕГРН

Запросите у арендодателя или получите сами актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

✓

Обременения

В выписке из ЕГРН, договоре об ипотеке

Проверьте, есть ли залог, так как заключение договора аренды может требовать согласия залогодержателя. Если нет согласия, при обращении взыскания на заложенное имущество право аренды прекращается. Запросите согласие залогодержателя либо подтверждение, что согласие не требуется (договор об ипотеке с отметкой о госрегистрации). Проверьте запись о регистрации договора аренды с предыдущим арендатором. Если она не погашена, нельзя зарегистрировать новый договор. Заключайте договор после погашения записи о предыдущей аренде. Если это невозможно, а интерес к офису велик, предусмотрите в договоре дополнительные гарантии на случай, если он не будет зарегистрирован. Например, автоматическое продление краткосрочного договора; обязательство арендодателя компенсировать арендатору убытки, в том числе расходы на отделку, или потери в случае прекращения договора

-

Судебные споры

kad.arbitr.ru

Ищите судебные процессы с участием арендодателя, особенно в отношении помещения или здания, в котором оно расположено. Если процессы есть, оцените, целесообразно ли заключать договор аренды с учетом вероятного влияния споров на титул арендодателя и договор аренды

✓

Кадастровый учет

В кадастровом паспорте

Убедитесь, что арендуемые помещения состоят на кадастровом учете, а их фактические параметры соответствуют планировке в кадастровом паспорте. Если офис не состоит на учете, государственную регистрацию аренды могут приостановить. Лучше заключать договор после постановки арендуемого помещения на кадастровый учет. Можно заключить и до этого момента, но тогда укажите обязательство арендодателя за свой счет устранить несоответствия. Также пропишите право арендатора отказаться от договора и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не поставит помещение на учет в срок

✓

Арендодатель

Учредительные документы

egrul.nalog.ru

Запросите учредительные документы арендодателя с отметкой налогового органа. Проверьте их актуальность, полномочия подписанта на заключение сделки и необходимость получить корпоративные одобрения

✓

Финансовое состояние

В бухгалтерском балансе

Проверьте баланс арендодателя на последнюю отчетную дату для оценки крупности сделки, финансового состояния арендодателя и риска его банкротства

✓

Банкротство

kad.arbitr.ru

egrul.nalog.ru

bankrot.fedresurs.ru

Узнайте, не возбуждена ли в отношении арендодателя процедура банкротства и нет ли заявлений о признании его несостоятельным. Банкротство арендодателя может привести к перерыву в оказании им услуг, проблемам с доступом к помещениям и оказанием коммунальных услуг из-за задолженности арендодателя перед поставщиками

✓