Продажа с обратным выкупом. Как сохранить имущество!

Когда используют продажу с обратным выкупом

Схема работает так — компания продает свое имущество вместо того, чтобы взять кредит. Эту компанию можно назвать заемщик-продавец. Вторая сторона по сделке — это заимодавец-покупатель. Он получает имущество и оплачивает его. Стороны прописывают в договоре право на обратный выкуп. То есть заемщик получает возможность вернуть имущество, но уже по более высокой цене. Разница в стоимости составляет плату за то, что покупатель фактически финансирует продавца.

Плюс обратного выкупа в том, что заимодавец-покупатель может предложить более выгодный размер платы за финансирование, чем при обычном кредите

При такой схеме работы заемщик больше рискует, чем при залоге, который обеспечивает договор займа. При продаже с обратным выкупом он не сохраняет за собой титул собственника.

Хотя стороны согласовывают в договоре условие о праве на обратный выкуп, нигде больше это не отражено. При продаже недвижимости в ЕГРН не возникают никакие обременения. Третьи лица не знают, что продавец вправе выкупить имущество. Такие ограничения нигде не зафиксированы.

Заимодавец может продать имущество в нарушение согласованного условия о праве выкупа. Заемщик в таком случае лишен возможности как оспаривать саму сделку купли-продажи, которую совершил заимодавец, так и истребовать имущество от добросовестного приобретателя. Нарушение договорного запрета на отчуждение актива не влечет недействительность сделки. Вместо этого заемщику придется доказывать, что договор продажи с обратным выкупом — это притворная сделка, которая прикрывает соглашение о залоге.

Если покупатель перепродаст имущество, заемщик вправе потребовать возместить убытки. Можно также взыскать штраф в виде разницы между ценой продажи и ценой обратного выкупа. Но для этого такое условие нужно прописать в договоре.

Как оформить обеспечительную продажу

Продажу с обратным выкупом можно оформить с помощью одного договора или совокупности соглашений. Чтобы снизить риски, заключайте единое соглашение. В нем пропишите право продавца на обратный выкуп.

При использовании нескольких самостоятельных договоров повышается вероятность их оспаривания. Отдельные аспекты ваших взаимоотношений с контрагентом, которые укладываются в общую цель, могут не соответствовать характеру самостоятельных сделок. Это видно на примере с продажей квартиры. Заемщик-продавец продолжает проживать в отчужденной квартире, сохраняет в ней регистрацию, оплачивает налог на имущество, коммунальные платежи. Это может свидетельствовать о мнимости договора купли-продажи. Суд решит, что стороны не планировали его исполнять.

В такой ситуации против заимодавца-покупателя будет то, что он не предпринимал мер к вселению в приобретенную по договору купли-продажи квартиру, не требовал выселения заемщика, не нес расходов по ее содержанию. Формальное приобретение актива без совершения действий по реализации своего права собственности говорит о недействительности сделки купли-продажи.

СОЮ Решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 25.12.2015 по делу № 2–5903/2015

Использование нескольких сделок позволяет их квалифицировать как притворные, которые прикрывают собой залог. Например, договор купли-продажи имущества с условием об обратном выкупе, который заключен во исполнение договора займа, может свидетельствовать о том, что воля сторон договора в действительности была направлена на возникновение залоговых правоотношений. СОЮ

При использовании схемы «договор купли-продажи предварительный договор» возникает риск того, что к возникшим правоотношениям суд применит правила, которые относятся к договорам займа и залога.

Сходство обеспечительной продажи с залогом не говорит об их полном тождестве. Закон не ограничивает перечень возможных способов обеспечения исполнения обязательств. Это с учетом принципа свободы договора дает возможность оформить необходимую сделку с наполнением ее любыми условиями, которые не противоречат правовым нормам.

Сделку не спасет условие об обратном выкупе, если суд установит формальное приобретение актива

Что прописать в договоре

Чтобы определить предмет договора, можно использовать следующую формулировку.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ

«1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя имущество, наименование и другие идентификационные данные которого приведены в спецификации к настоящему договору, являющейся его неотъемлемой частью, а последний обязуется оплатить его стоимость в размере 1 000 000 (один миллион) руб. с НДС 18 процентов.

1.2. Покупатель предоставляет Продавцу право выкупить указанное в пункте 1.1 настоящего договора имущество по цене 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) руб. с НДС 18 процентов в течение одного года с даты заключения настоящего договора. По истечении указанного срока данное право прекращается».

Договор обеспечительной купли-продажи должен содержать условие о том, что заемщику известны последствия передачи права собственности на имущество контрагенту. На покупателя возложите обязанность воздержаться от отчуждения приобретенного имущества в пределах всего срока, пока за продавцом сохраняется право выкупа.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ

«Заключением настоящего договора Продавец подтверждает, что ему известны все последствия передачи права собственности Покупателю на имущество. Покупатель несет бремя содержания имущества и риск его случайной гибели, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им с учетом ограничения на продажу в течение первого года с даты заключения настоящего договора, в рамках которого у Продавца имеется право выкупить имущество на условиях, указанных в пункте 1.2 настоящего договора. Покупатель в течение данного срока не вправе продать имущество или произвести отчуждение права собственности на него любым иным способом без согласия Продавца. При нарушении данного условия Покупатель обязуется возместить Продавцу убытки в полной сумме, а также заплатить штраф в размере разницы между ценой продажи и ценой обратного выкупа».

В интересах заимодавца оговорите в сделке цель получения заемщиком денежных средств. Это может быть привлечение финансирования для реализации бизнес-проектов, ведения иной коммерческой деятельности.

2300–1 Закон от 07.02.1992 № 2300–1 «О защите прав потребителей»

Такое условие о цели получения денег позволит рассматривать договор в качестве инвестиционной сделки. Особенно это важно для отношений с гражданами, когда они выступают в роли заемщиков. Заключение договора с целью развития бизнеса для них не будет связано с удовлетворением личных или бытовых нужд. Поэтому на них не будут распространяться гарантии, которые предусмотрены Законом «О защите прав потребителей».2300–1

353-ФЗ Ст. 4 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

В итоге условие о коммерческой цели получения денежных средств выводит заимодавца из-под законодательных требований, которые регулируют ведение деятельности на рынке потребительского кредитования. То есть уходите от отношений, в которых особенно сильно защищены интересы заемщика как слабой стороны договора. К тому же на вас тогда не распространяется правило, что работать на рынке потребительского кредитования могут только кредитные и некредитные финансовые компании.353-ФЗ

Что делать, если заимодавец продал имущество

170 ГК П. 2 ст. 170 ГК

Заемщику придется доказывать, что он заключил с контрагентом не обычный договор купли-продажи, а фактически соглашение о залоге. То есть нужно показать, что это притворная сделка, которая прикрывает собой договоры займа с залогом.170 ГК

СОЮ-1 Апелляционное определение Смоленского областного суда от 25.03.2014 по делу № 33–1181/2014

Практика по таким делам разная. В некоторых спорах заемщикам удавалось доказать притворный характер заключенного договора. Суды в таких делах отмечали, что действительная воля сторон сделки была направлена не на продажу имущества, а на предоставление заемных средств под залог имущества. СОЮ-1 Наиболее часто эту позицию занимали суды общей юрисдикции.

ВС 18 Определение ВС от 30.07.2013 № 18-КГ 13-72

Например, стороны одновременно заключили два договора — займа и купли-продажи квартиры заемщика. Деньги заемщик получил только по первой сделке. Это позволило суду сделать вывод, что стороны имели в виду не отчуждение имущества в собственность, а лишь залог в счет обеспечения по договору займа. ВС 18

Встречаются примеры, когда суды отказывались признавать договор купли-продажи с обратным выкупом притворной сделкой. В таких делах заимодавцы-покупатели обращали внимание суда на то, что заемщик не был лишен возможности выбрать иную договорную модель. Он мог обратиться к услугам иных кредиторов. Зачастую покупатели применяли эстоппель, то есть заявляли, что продавец добровольно заключил и исполнил договор, получил деньги за отчужденный актив и потерял право на выдвижение требований о признании сделки недействительной.

СОЮ-2 Апелляционное определение Челябинского областного суда от 13.06.2017 № 11–7544/2017

В одном деле суд указал, что заниженная цена имущества при первоначальной продаже по сравнению с более высокой стоимостью на случай обратного выкупа не говорит о притворности сделки. СОЮ-2