Как продать недвижимость недееспособного

Мне часто задают вопрос, в том числе и на этом сайте, как продать недвижимость недееспособного гражданина. Поскольку я работала 8 лет в психоневрологическом интернате и конкретно этим занималась, то могу объяснить все в доступной форме, что нужно для этого сделать.

Что говорит закон

Ну давайте разбираться. Статьями 20 и 21 федерального закона "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ устанавливается, что недвижимость недееспособного можно продать только с разрешения органов опеки и попечительства.

Для получения разрешения органов опеки и попечительства, естественно, необходимо обратиться за этим разрешением. И дальше встает вопрос, как правильно это сделать.

Обращаться в органы опеки и попечительства должен законный представитель (опекун) недееспособного, то есть если недееспособный проживает в учреждении социального обслуживания, то обратиться в органы опеки и попечительства должно это учреждение.

В свою очередь, заинтересованное лицо должно обратиться с заявлением в учреждение, в котором указывает, как оно заинтересовано в продаже (является долевым собственником недвижимости наряду с недееспособным). При долевой собственности необходимо к заявлению приложить согласие на продажу всех собственников (кроме недееспособного).

Кроме того, для получения разрешения на продажу необходимо провести рыночную оценку недвижимости целиком, и должна быть оценена доля недееспособного (иными словами, орган опеки и попечительства должен знать точно, какая сумма будет перечислена на счет недееспособного).

Возможно предоставление другой недвижимости взамен продаваемой (для этого необходимо улучшение жилищных условий, то есть квартира должна быть либо дороже, либо на долю недееспособного должно приходиться больше квадратных метров, чем в продаваемой квартире).

Мы будем рассматривать вариант с продажей недвижимости и перечислением денежных средств от продажи на счет недееспособного, открытый в банковской организации.

Продажа недвижимости с перечислением денежных средств от продажи на счет недееспособного, открытый в банковской организации

Учреждение, проанализировав предоставленные документы, направляет ходатайство о выдаче разрешения на продажу, естественно выразив в нем свое положительное мнение. Если учреждение считает, что продажа данной недвижимости нарушает права недееспособного, оно дает вам мотивированный отказ, который можно обжаловать в органы опеки и попечительства, а также в суд.

Что должно быть указано в ходатайстве? Обязательно указано, что гражданин признан судом недееспособным, что ему назначен опекун, либо он помещен в учреждение социального обслуживания, обязательно выписка из ЕГРП о том, какая имеется собственность (если есть другая собственность, это тоже указывается, в этом случае получить разрешение на продажу гораздо легче, чем на продажу единственной недвижимости).

Естественно, должен быть отчет о рыночной стоимости квартиры, также заключение врачебной комиссии о том, что человек по своему физическому и психическому состоянию самостоятельно проживать не может и не имеется оснований для признания его дееспособным. Необходимо мотивировать, почему необходимо продать ту или иную недвижимость (в квартире никто не проживает, сдать в наем не представляется возможным, так как требуются финансовые вложения, оплата коммунальных платежей ложится на недееспособного и т. д.)

Органы опеки и попечительства рассматривают все документы в срок от 2 недель до 1 месяца, затем выдают либо мотивированный отказ, который можно обжаловать в суд, либо разрешение на продажу с перечислением денежных средств на счет недееспособного, которое, как правило, действительно в течение 3 месяцев, но может быть и больше– до 6 месяцев. (Например, если покупателя еще нет.)

После продажи квартиры в органы опеки и попечительства необходимо предоставить отчет о продаже договор и либо выписку из банка, либо платежное поручение, где получателем платежа указан недееспособный. Если в указанный в разрешении срок недвижимость не продана, необходимо также предоставить отчет с указанием причины того, почему квартира не продана.

Делая выводы по этой статье, хочется сказать, что продавать недвижимость недееспособного можно, если это не нарушает его права, а в некоторых случаях даже нужно, если владение недвижимостью ухудшает права недееспособного.