Как не платить за квартиру за апрель 2020 г. (период пандемии)

Многие россияне живут в съемном жилье.

Согласно п. 3 ст. 20 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», арендатор вправе потребовать в 2020 г. уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на соответствующей территории.

Конечно, договор аренды и договор найма – это разные виды правоотношений. Однако, по моему мнению, процитированное выше положение закона подлежит применению так же к сделкам по найму жилого помещения. Вот нормативно-правовое обоснование.

Аналогия закона

Согласно п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В сложившейся ситуации уменьшение на период мер, вводимых властями регионов (например, Указом Мэра Москвы № 12-УМ в редакции 34-УМ, Постановлением Правительства Магаданской области № 216-пп и проч.), законом прямо предусматривается уменьшение оплаты за арендуемое помещение. В отношении найма жилых помещений такого закона нет. Таким образом, здесь налицо правовой пробел, т.к. очевидно, что как наниматели жилых помещений, так и арендаторы находятся в абсолютно одинаковой ситуации. Следовательно, согласно принципу равенства, закрепленному в п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, регулирование в этой части отношений аренды и найма должны быть одинаковыми.

Поскольку наиболее сходными к отношениям найма жилых помещений являются отношения аренды, в силу аналогии закона к найму должны применяться положения п. 3 ст. 20 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ.

Однако плата за найм жилого помещения подлежит снижению не для всех нанимателей, а только для тех, которые в связи с режимом ЧС или повышенной опасности не могли использовать нанятое жилое помещение.

Примеры

К таким ситуациям можно, например, отнести следующие ситуации:

1. Наниматель жилого помещения не может попасть в него, т.к. его не допускают в населенный пункт по причине введения ограничительных мер, а он имеет регистрацию в другом населенном пункте (т.е., говоря бытовым языком «проживает в нанимаемой квартире без прописки»);

2. Наниматель, хотя прописан в том же населенном пункте, в котором находится снимаемое им жилое помещение, вынужден на период ограничительных мер поселиться у своих близких, нуждающихся в уходе (поскольку передвижение ограничено радиусом 100 м. от места проживания, уход за лицами из группы риска (престарелыми, инвалидами и т.п.) может потребовать совместного проживания с ними родственников);

3. Если вуз объявил о переходе на дистанционное обучение, а жилое помещение нанято для проживания студента, который, в связи с этим убыл к месту постоянного проживания своей семьи;

4. Если жилое помещение нанимается работодателем для проживания работника, который в связи с объявлением нерабочих дней не трудится и убыл к месту своего постоянного проживания.

Это означает, что плату за жилое помещение в период режима повышенной готовности или режима ЧС можно либо не вносить, либо вернуть. Введен ли такой режим на территории конкретного субъекта РФ, следует выяснять из текста соответствующих региональных правовых актов.

Обратим внимание, что Федеральный закон № 98-ФЗ, согласно ст. 21, вступает в силу со дня опубликования, т.е. с 3 апреля 2020 г. (опубликован в № 72 Российской газеты). Следовательно, уменьшение платы за жилое помещение возможно только за период с 3 апреля 2020 г.

Нюансы

Немного толкования: представляется, что наниматель вправе требовать уменьшения арендной платы в двух вариантах:

1. Полного освобождения от платы за период повышенной готовности или ЧС в случае, если жилое помещение не использовалось вовсе;

2. Частичного освобождения от платы пропорционально интенсивности использования жилого помещения.

Этот вариант применим в следующих случаях:

– если наниматель не проживал в нанимаемом жилом помещении часть периода (апреля 2020 г.);

– если жилое помещение нанимает несколько человек (семья, друзья) и при этом одни остаются проживать в нем, а другие нет.

Необходимо обратить внимание, что формулировка Федерального закона № 98-ФЗ предусматривает снижение платы не за апрель, а за 2020 год. Это означает, что пересчет платы может быть сделан и в конце 2020 года. Следовательно, с учетом общего (трехлетнего) срока исковой давности, иск к наймодателю жилого помещения, отказавшегося произвести перерасчет платы, можно предъявить по 1 января 2024 г. (а с учетом новогодних нерабочих дней – еще позднее).

Это удобно в том плане, что позволяет нанимателю жилого помещения потребовать перерасчета оплаты за квартиру фактически через три с половиной года после окончания режима ЧС или повышенной готовности (поэтому можно снять риск того, что расстроенный наймодатель не продлит договор найма с защищающим свои права нанимателем – их отношений, скорее всего, и так уже закончатся).