Отцы и дети: квартирный вопрос

Как хорошо не знали бы мы своё окружение, понять наверняка, что на уме у конкретного человека, очень непросто. К сожалению, выражение "чужая душа – потёмки" относится не только к посторонним людям, но и к родственникам. В жизни так случается, что ради квадратных метров на сделку с совестью могут пойти даже собственные дети.

Сын за отца не отвечает

Давать советы по поводу родственного обмена для юриста – неблагодарное дело. Что не подскажешь, всё равно возникнут непредвиденные обстоятельства. Вот и на этот раз ответить знакомой даме как-то универсально не получится. Её интересует, можно ли на старости лет остаться без квартиры, если фиктивно продать её взрослому ребёнку в обмен на новое жильё, которым обещали наградить после сделки?

Судебная практика предупреждает, что негативный исход не исключается.

Так, за излишнее доверие к детям отцу пришлось проститься с собственной квартирой. Верховный суд РФ не нашёл правовых оснований для защиты пожилого человека в сложившейся ситуации, полной разочарований.

В одной хабаровской семье подрос мальчик, и пришло время для его женитьбы и автономного существования. Сын придумал "многоходовку": отец подписывает с ним договор купли-продажи семейного "гнезда", а потом становится собственником другого жилья, которое сын пообещал купить сразу же после сделки. Отец согласился.

Вскоре сын стал полноправным собственником большой родительской квартиры. Молодой человек открыл на своё имя финансово-лицевой счёт, стал полностью оплачивать ЖКУ, организовал полноценный ремонт жилища.

Прошёл год. Отец всё ждал, когда же у него появится обещанная небольшая, но своя хата. Но сын всё продолжал откладывать решение квартирного вопроса. Папе в какой-то момент всё это надоело, и обратился он в районный суд с требованием расторгнуть заключённый с родственником договор. Ведь в результате сделки он не получил ни нового жилья, ни денег в размере 3,8 млн рублей (цена договора).

Где он, высший суд?

Первое обращение в суд принесло одни разочарования. Тогда отец пошёл дальше. Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда нашла основания для расторжения договора и отменила первое судебное решение. Однако потом исполнение апелляционного определения было приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции.

В итоге Верховный суд РФ поддержал правовые основания, по которым самый первый (районный) суд отказал отцу в удовлетворении требований.

В деле выяснились следующие обстоятельства, сыгравшие на руку сына:

• 1. На момент подписания договора купли-продажи сумма признана полностью уплаченной согласно его условиям, несмотря на отсутствие дополнительных письменных доказательств (расписки, денежных переводов и т.п.).

С учетом ст. 431 ГК РФ, подписав лично указанный договор, истец (отец) подтвердил факт оплаты ему стоимости квартиры. Исполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи признано надлежащим. При этом требование апелляционной инстанции иных доказательств оплаты, кроме личной подписи продавца под договором купли-продажи, признано не мотивированным.

• 2. В деле не доказаны претензии продавца к покупателю по поводу неполученной суммы за квартиру. В течение года после сделки отец к сыну не обращался, в квартире не проживал.

• 3. Право собственности за покупателем (сыном) зарегистрировано в установленном порядке.

Документы на регистрацию отец и сын вместе подавали, что оба подтвердили.

• 4. Отсутствие акта приёма-передачи квартиры не стало препятствием для фактической передачи имущества, согласно ст. 556 ГК РФ.

Данное обстоятельство не расценили как основание для расторжения договора на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Сын после регистрации права собственности получил от отца ключи от квартиры, стал постоянно проживать в купленном жилье и нести бремя его содержания. Таким образом, покупатель засвидетельствовал принятие переданного ему продавцом имущества в отсутствие подписанного сторонами акта приёма-передачи.

• 5. В претензии, направленной сыну через год ожидания, отец попросил только деньги за квартиру, полагающиеся ему по договору.

О расторжении соглашения он не заявил, значит не исполнил обязательный для таких случаев досудебный порядок урегулирования споров в силу п. 2 ст. 452 ГК РФ, рассудил суд.

Из-за таких юридических хитросплетений отец не смог вернуть себе квартиру.

Апелляционное определение в пользу папы отменили, дело направили на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда (определение ВС РФ от 22.05.2018 г. № 58-КГ 18-11).

Подписывайтесь на рассылку, ставьте оценку публикации, комментируйте. Это ваша возможность поделиться мнением и услышать других.

Удачи вам в делах и спасибо за внимание!