Нормы об отсрочке и уменьшении арендной платы разъяснения ВС РФ

01.04.2020 вступил в силу Закон N 98-ФЗ, статьей 19 которого установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего региона. В частности, предусмотрены следующие меры поддержки арендаторов:

-отсрочка уплаты арендной платы (ч. 1 ст. 19 Закон N 98-ФЗ). Требования к условиям и срокам отсрочки предусмотрены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, далее - Требования;

-уменьшение размера арендной платы по требованию арендатора в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением органами власти субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС на территории региона (ч. 3 ст. 19 Закон N 98-ФЗ).

Во втором "коронавирусном" Обзоре Президиум ВС РФ ответил на отдельные вопросы, связанные с применением этих новых положений законодательства. В частности, он пояснил следующее:

1) Положения ст. 19 Закона N 98-ФЗ распространяются не только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Они подлежат применению также и к договорам аренды части недвижимой вещи.

2) Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и ИП - арендаторы недвижимого имущества (за исключением жилых помещений) по договорам аренды, заключенным до введения на территории региона режима повышенной готовности или ЧС, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, не требуется.

Однако если арендодатель докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично.

3) Обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ независимо от даты заключения допсоглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению такого дополнительного соглашения.