Трубопровод на участке – здание под снос

Очень распространенной является ситуация, в которую попадают собственники земельных участков, предназначенных для строительства, когда они вдруг, неожиданно для себя сталкиваются с ограничениями в их использовании в связи с наличием на своем или соседнем участке трубопровода, газопровода или нефтепровода.

Что говорит закон?

Изучение многочисленной судебной практики позволяет прийти к выводу о том, что при предоставлении земельных участков гражданам органами государственной власти (местным самоуправлением) будущие землепользователи зачастую не ставились в известность о наличии на них трубопроводов. Хотя, как правило, строительство таких опасных производственных объектов всякий раз осуществлялось по согласованию с местной администрацией.

Большая часть газо и нефтепроводов была построена ещё в прошлом веке. Строились они в основном на сельхозземлях за пределами населенных пунктов. Далее, происходило предоставление земельных участков под коллективные сады или уже в наше время земли сельскохозяйственного назначения включались в границы населенных пунктов. И вот уже дома возводятся в непосредственной близости от трубопроводов.

Здесь стоит остановиться на тех ограничениях, которые сопутствуют построенному трубопроводу. Речь идёт об охранных зонах и зонах минимально допустимых расстояний от оси до планируемого к строительству здания.

Охранные зоны устанавливаются для исключения возможности повреждения трубопроводов и составляют для трасс трубопроводов, транспортирующих нефть, природный газ, нефтепродукты, нефтяной и искусственный углеводородные газы – 25 метров от оси трубопровода с каждой стороны. Земельные участки в пределах охранных зон у собственников не изымаются. В охранных зонах без письменного разрешения владельца трубопровода запрещается проводить земляные работы, возводить постройки, сажать деревья («Правила охраны магистральных трубопроводов»1992 г.).

Зоны минимальных расстояний были предусмотрены СНиПом 2.05.06-85 1997 г. в целях защиты жизни и здоровья, имущества граждан и юридических лиц. До 2018 года статус данных зон был неопределенным. С принятием Федерального закона № 342 от 03.08.2018 г. зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов получили статус зоны с особыми условиями использования территории. Размеры данной зоны зависят от вида трубопровода, его диаметра и предусмотренного давления: максимальный размер 350 м от оси в обе стороны. Размещение зданий в пределах зоны минимальных расстояний запрещено.

До 2018 года здание, построенное в пределах охранной зоны или зоны минимальных расстояний, считалось самовольной постройкой, подлежащей сносу. Суды удовлетворяли иски владельцев трубопроводов о сносе таких построек, невзирая на добросовестное неведение застройщика о наличии ограничений в использовании принадлежащего ему земельного участка.

Защита интересов застройщика

Добросовестному застройщику, проигравшему спор с владельцем трубопровода, оставалось лишь одно средство: взыскивать свои убытки, связанные со сносом постройки, с органа, предоставившего земельный участок и не предупредившего заинтересованное лицо о существующих ограничениях. Одно из таких дел дошло до Конституционного суда РФ (Постановление № 26-П от 03.06.2019 г.).

С принятием Федерального закона № 349-ФЗ от 03.08.2018 г. добросовестный застройщик, который не знал и не мог знать об ограничениях, действующих в отношении принадлежащего ему земельного участка в связи с прохождением по нему или вблизи него трубопровода, получил иммунитет от сноса в качестве самовольной постройки объекта, построенного в охранной зоне/зоне минимально допустимых расстояний (абзац второй пункта 1 ст. 222 ГК РФ).

Однако это не значит, что здания, построенные в зоне с ограничениями, не подлежат сносу. Согласно положениям статьи 26 Федерального закона 342-ФЗ, объекты капитального строительства, расположенные в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, сведения о границах которых внесены в ЕГРН, подлежат сносу или приведению в соответствие с установленными ограничениями использования земельных участков, за исключением определенных случаев. К ним относятся случаи, когда строительство было согласовано с собственником трубопровода или осуществлено до ввода его в эксплуатацию либо в отношении здания или трубопровода реализованы технические или технологические решения, исключающие угрозу жизни и здоровью граждан. Снос (приведение параметров в соответствие) таких зданий, сооружений осуществляется по соглашению или на основании судебного решения.

Понесенные собственником убытки должны возмещаться владельцем трубопровода, если участок приобретен/предоставлен до дня ввода в эксплуатацию трубопровода либо после, но только при соблюдении одного из следующих условий:

• если владельцем трубопровода не были предоставлены сведения о месте нахождения трубы уполномоченного органу или местной администрации;
• если в нарушение требований законодательства им было дано согласование на строительство.

Если условия для возмещения убытков собственником трубопровода отсутствуют, такие убытки возмещаются уполномоченным органом, выдавшим разрешение или согласовавшим строительство или предоставившим земельный участок с видом разрешенного использования, предусматривающим строительство зданий, сооружений на нём.

Что касается охранной зоны, то расположенные в её пределах здания, сооружения, объекты незавершенного строительства также подлежат сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования участка при условии предварительного уведомления собственником добровольно либо принудительно по решению суда. Соответствующие убытки также подлежат возмещению правообладателем трубопровода, не предоставившим сведения о трубе или согласовавшим строительство, либо уполномоченным органом, разрешившим строительство или предоставившим земельный участок.

Для возмещения убытков от сноса/приведения в соответствие необходимо соблюдение одного условия: сносимое/приводимое в соответствие здание/сооружение не должно быть признано самовольной постройкой. Однако существует одно серьёзное препятствие для возмещения убытков – отсутствие соответствующих правил, которые должны быть установлены Правительством РФ (п. 5 ст. 57 ЗК РФ).

В то же время в Земельном кодексе РФ появился институт выкупа земельного участка и расположенного на нём объекта капитального строительства. Вместо требования о возмещении убытков правообладатель земельного участка имеет возможность потребовать от собственника трубопровода выкупить землю и построенный на ней объект при соблюдении нескольких условий:

а) постройка не признана самовольной и подлежащей сносу;

б) при приобретении участка/объекта недвижимости в правоустанавливающих документах отсутствовали сведения об ограничениях.

В любом случае правоприменительная практика по новым правилам ещё не сформировалась, поэтому делать какие-то выводы о полезности нововведений пока преждевременно.