Рынок продажи квартир может рухнуть. Мнение профессионального риелтора

Нынешняя ситуация с пандемией напрямую повлияла практически на все сферы нашей жизни, включая недвижимость. Если аренда – это лакмусовая бумажка, которая моментально реагирует на изменение ситуации, то продажа недвижимости более инерционна, гораздо медленнее реагирует на происходящие изменения, но реакция неизбежна.

Всех волнует вопрос, что же будет с ценами на покупку квартир. По опыту прошлых лет, анализу прошлых кризисов и анализу происходящего в последнее время можно сказать – цены будут падать!

Причин тому несколько.

Падение платежеспособности населения

Это фактор, очевидный для всех. У нас очень большое количество людей занято в самых разных сферах бизнеса, который сейчас пострадал, и потребуется очень длительный период времени на восстановление, а кто-то вообще восстановиться не сможет.

Также стоит не забывать, что любой бизнес всегда вовлечен в крупную производственную цепочку, и при нарушении рвется вся цепь. К примеру неработающий ресторан приводит к простою фирмы, занимающейся ремонтом и обслуживанием холодильного оборудования, ресторанного оборудования.

Простой этой фирмы вызывает сбои в работе компании, которая занимается производством запчастей для ремонта и обслуживания. В широком смысле мы сейчас говорим не только о потере выручки компании, но и о потере зарплаты конкретного сотрудника, который является потенциальным покупателем.

Еще более простой пример для понимания – менеджеры по туризму. Границы откроются еще очень нескоро, соответственно эти люди еще очень долго не получат полноценных зарплат, потому что их доход – это процент от проданных путевок. У нас сейчас пострадали практически все сферы бизнеса, поэтому число сотрудников, которые очень долго будет восстанавливать свой доход, будет исчисляться миллионами. А ведь это потенциальные покупатели...

Если у человека нет дохода или он очень мал – ему просто не на что покупать недвижимость, даже в ипотеку, даже под минимальный процент.

Политика банков при выдаче ипотеки

Мы очень часто видим рекламу "Ипотека по паспорту", "Ипотека без подтверждения дохода" и т.д. Естественно, это все рекламные уловки, даже если такой кредит и можно получить – он будет под сумасшедший процент. Реально ипотеку под адекватный процент можно получить только при официальном подтверждении дохода.

Бесспорным лидером ко количеству выдаваемых ипотечных кредитов является Сбербанк. Он ориентируется сугубо на подтвержденный доход. И не за последнюю неделю, а минимум за 3 месяца!

Что у нас с официальным доходом за последние 3 месяца? Правильно! Около нуля. Плюс к этому в банке сидят не дураки, которые понимают: восстановление уровня дохода – процесс длительный, за это время у человека накапливаются долги по другим обязательствам, с которыми он будет рассчитываться еще дольше. Это все напрямую влияет на размер одобряемого кредитного лимита. Проще говоря, банк может предложить кредит меньше, чем требуется, а это сделает невозможной покупку недвижимости.

Психология людей

Конечно, у нас многое делается по принципу "в драку главное ввязаться, а там посмотрим", но это явно не про ипотеку! Купить квартиру в ипотеку – это не чайник взять в кредит. Выплачивать ее придется лет 10–20–30, и на это время нужно быть уверенным в своем доходе и стабильном положении в стране и в мире.

А с этим у нас сейчас серьезные проблемы. Конечно, санкции и торговые войны США и Китая никак не влияют на решение о покупке квартиры в ипотеку – если бы этого боялись, вообще никто и никогда не взял бы ни одной ипотеки. Но сейчас многие люди действительно заняли выжидательную позицию. Что будет с работой в ближайшие год-полтора-два, вообще непонятно. Слишком много неочевидного и непредсказуемого.

Также предсказания правительства о дальнейшем снижении ключевой ставки подталкивают людей к мысли подождать.

Итог

Все эти три фактора в совокупности приводят к падению спроса, не просто снижению, а именно падению. И падение это будет не на 3–5%, а в разы. Некоторые продавцы могут подождать с продажей и пару лет, как говорится, "не горит", а у кого-то обстоятельства складываются так, что продать надо как можно быстрее.

Естественно, чтобы это сделать, придется снижать цену. Это вызывает цепную реакцию. К примеру, в районе есть 20 однокомнатных квартир примерно одинаковых по характеристикам и примерно под одной цене, допустим по 3 млн.

Одному продавцу надо продать быстрее, он ставит 2,9, второму тоже надо продать быстро, он ориентируется уже не на 3 млн, а на 2,9 – ставит 2,85 и так далее, пока рынок не достигнет "дна". Где это дно, тяжело сказать.

По оценкам многих аналитиков, падение цен на недвижимость в ближайшие полгода-год может составить от 10 до 40%. Естественно, во многом это будет зависеть от региона и от скорости возвращения бизнеса к нормальным показателям именно в этом регионе.

Но это уже покажут жизнь и время.

Надеюсь, вам было интересно, очень жду ваших оценок и комментариев!