Некоторые моменты в помощь ипотечникам

Если Вы решили купить жилье в ипотеку, то надо иметь ввиду, что статус "единственного жилья" не защитит его от притязаний банка в случае, если Вы будете допускать просрочки по кредитному договору, обремененному залогом (ипотекой). Это прямо следует из положения ст. 446 ГПК РФ:

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Кроме того, Верховный Суд РФ пояснил, что "Наличие у квартиры свойств единственного пригодного для постоянного проживания помещения не влечет ее исключение из конкурсной массы, если она является предметом действующей ипотеки" (Определение ВС РФ от 13.06.2019 № 307-ЭС 19-358 по делу № А 05-3506/2016).

Проще говоря, допустите просрочки по ипотечному кредиту, банк имеет право забрать ипотечную квартиру, даже если другой квартиры у Вас нет.

Тоже самое касается ипотечных квартир, купленных с использованием средств материнского капитала. Если допустите просрочки по ипотечному кредиту, можете лишится залогового жилья. Средства материнского капитала Вам никто обратно не вернет.

Регистрация несовершеннолетних детей в ипотечной квартире тоже не оградит ипотечную квартиру от взыскания при наличии просрочек по ипотечному кредиту.

Теперь о моментах, которые могут защитить граждан-должников, у которых есть ипотечные кредиты.

1. Обращение взыскания (продажа с торгов) на ипотечное жилье возможно исключительно на основании решения суда (п. 5, 6 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

2. При рассмотрении судом иска об обращении взыскания на ипотечное жилье, Вы можете просить суд отсрочить торги на срок до одного года. При этому суду нужно указать на уважительные причины появления просрочки по ипотечному кредиту (например, болезнь, потеря работы и тп). Ссылайтесь на п. 3 ст. 54 ФЗ РФ - 102. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания. При этом даже при наличии решения суда об отсрочке не остановит начисление процентов и неустойки.

3. Обращение взыскания на ипотечное жилье не допускается (п. 1 ст. 54.1 ФЗ РФ-102), если:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

4. Если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском установленного законом срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога (Определение ВС РФ от 13.06.2019 № 307-ЭС 19-358 по делу № А 05-3506/2016). То есть если процедура банкротства окончена и кредитор не потребовал обращения взыскания на ипотечное жилье, то такое требование после окончания процедуры банкротства он уже не может предъявить.

5. Гражданин-заемщик после продажи ипотечного жилья с торгов ничего больше не должен банку! Правовое основание п. 5 ст. 61 ФЗ РФ-102, ст. 2 Федерального закона от 23.06.2014 №169-ФЗ "О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)":

п. 5 ст. 61 ФЗ РФ "Об ипотеке":

5. Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 169-ФЗ)

Федеральный закон от 23.06.2014 №169-ФЗ "О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 2
2. Положения пункта 5 статьи 61 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к обеспеченным ипотекой обязательствам, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

3. Обеспеченные ипотекой обязательства, по которым на день вступления в силу настоящего Федерального закона не были заключены договоры страхования ответственности заемщика и после дня вступления в силу настоящего Федерального закона для исполнения которых залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, прекращаются в порядке, установленном пунктом 5 статьи 61 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом).

Рада, если данная информация оказалась Вам полезной!