Блог риелтора. 3 часть. Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Добрый день, дорогие читатели и гости форума.

Сегодня я продолжаю цикл статей "Блог риелтора".

Ранее опубликованные статьи: часть 1, часть 2,

Ранее я обещал, что расскажу о сложной сделке, состоящей из 8 объектов, с целым пакетом всяких ипотек, разрешений РОНО и прочих прелестей. Но по многочисленным просьбам, поступающим в личные сообщения, сегодня напишу про более интересную для всех тему, а именно: как купить квартиру, находящуюся в залоге у банка, проще говоря в ипотеке.

Квартира в ипотеке

Последний раз такая сделка у меня прошла в начале февраля. В данной ситуации моим клиентом был Покупатель. Квартиру искали довольно долго, практически два месяца, даже на новогодние праздники умудрились посмотреть пару вариантов.

Эту квартиру впервые посмотрели в конце декабря. Чисто технически квартира понравилась всем: место, этаж, планировка, ремонт, вид из окон, остающаяся мебель – все отлично. Цена примерно в рынке. Но учитывая такой "бонус в виде ипотеки", предложение было неинтересно.

Сразу оговорка, у меня клиент был с "прямыми деньгами", готовый хоть завтра выходить на сделку. Также осложняющим фактором было то, что при стоимости квартиры в 7 млн рублей долг по ипотеке составлял 3 млн, что весьма немало.

Схема проведения сделки купли-продажи

Для таких сделок существует две формы проведения.

1. Переуступка долга. При этой схеме покупатель становится новым заемщиком по кредиту, к нему переходят все права и обязанности. Сделка полностью проводится в банке, составляется договор купли-продажи, составляется либо договор замены стороны в кредитном договоре, а зачастую полностью новый кредитный договор. Используется депозитарная ячейка либо аккредитив для получения Продавцом остаточной стоимости. При общей внешней простоте, есть один осложняющий фактор – Покупатель должен устроить Банк в качестве заемщика, условия банка должны устроить Покупателя. Проще говоря, если Покупатель зарплатный клиент Сбера, условия банка ВТБ его явно не устроят в силу более высокой процентной ставки. Так же далеко не факт, что покупателю одобрят кредитный лимит в требуемом размере. Естественно, по такой схеме сделать перенос ипотеки в другой банк невозможно от слова "совсем".

2. Сделка с согласия банка. Т.е. берется две ячейки либо два аккредитива. В первую ячейку кладется остаточная сумма по ипотеке, во вторую остаточная стоимость квартиры, подлежащая выплате продавцу. Составляется договор купли-продажи, где в числе прочего прописывается, что объект продается с согласия залогодержателя, что подтверждается заявлением № ___ от чч.мм.гг. Полный пакет с обязательным приложением заявления согласия подается на регистрацию в МФЦ. Такая схема начинается с получения согласия от банка. Пока этого согласия нет - все остальное бессмысленно.

Сделка

Собственник никак не мог продать данную квартиру, потому что очень многие покупатели приходили без риелтора (таких называют самоделкины), слышали про ипотеку и сразу отказывались, считая это очень рискованной для себя схемой.

Собственник также не мог популярно и доступно объяснить, как провести такую сделку. В итоге, когда я ему позвонил 1 февраля и предложил не 7, а 6 миллионов, но на сделку выходим "завтра", он сначала опешил от такой наглости, но спустя час перезвонил и пошли торги. 6700-6100-6500-6200-6400-6200-6300-6150. На 6200 сошлись.

Проверка документов заняла буквально один день. Еще 5 дней на получение согласия банка и подготовку договора купли-продажи. Спустя неделю с небольшим мы в банке взяли две ячейки, разложили деньги по ячейкам, прописали формуляры, в которых указывалось, что "сторона-2" получает единоличный доступ только по факту предъявления оригинала выписки из ЕГРН на имя Покупателя без отметок о каких-либо ограничениях и залогах! Подписали договор, сдали на регистрацию. Через 13 дней получили документы на собственность на имя покупателя, открыли обе ячейки, пожали друг другу руки.

Итог

Сделка была относительно долгой и относительно сложной, все закончилось хорошо. Покупатель сэкономил порядка 800 000 рублей, получил юридически чистую квартиру. Продавец продал то, что не мог продать без малого полгода.

Предупреждение

Если когда-то решите такие маневры производить самостоятельно, запомните одно: в таких вопросах неприменимы предварительные договора! Никаких задатков и авансов! Пока объект находится в залоге, любые юридические действия относительно права собственности возможны только с согласия залогодержателя! Только так и никак иначе!

Надеюсь вам понравилось, жду ваших оценок и комментариев!

В ближайшее время выйдет очередная статья цикла, расскажу еще одну довольно интересную историю. Может быть и про 8 квартир в одной сделке!