Как разумно рефинансировать ипотеку

Рефинансировать ипотеку можно в своем, либо стороннем банке. Начнем со своего.

Обращаемся в собственный банк, здесь может быть три сценария:

1. Банк снижает процентную ставку без рефинансирования. Принимается дополнительное соглашение, где снижают процент и пересчитывают график платежей. Важно помнить, что в указанном варианте снижение ставки – это право банка, а не его обязанность.

2. Банк предложит вам новый ипотечный кредит, взамен старого, но по более низкой ставке. Это и будет в чистом виде рефинансирование, то есть вы берете полностью новый кредит и гасите им старый.

3. Банк отказывает нам в снижении ставки и в рефинансировании, а мы ищем другое финансовое учреждение.

Почему иногда банк соглашается снизить ставку или дать рефинансирование, а иногда нет?

Причины разные, но есть главное – это ваша кредитная история и рейтинг: если они хороши, то банк пойдет вам навстречу, а если плохие, то не пойдёт.

Заемщик обращается за рефинансированием, когда видит падение средней рыночной ставки по ипотеке. К примеру, зачем платить 13%, если теперь дают 9%?

Действующий банк понимает, что если откажет вам в снижении ставки, тогда вы уйдете к конкурентам, а если не откажет, то не уйдете, но если у вас подпорчена кредитная история или понижен рейтинг, то конкуренты вас не возьмут, а значит, и действующему банку можно не снижать ставку, вы никуда не денетесь.

Кредитный рейтинг – это комплексная оценка платежеспособности заемщика, где кредитная история является важным, но далеко не единственным фактором. История может быть идеальной, а рейтинг низким, и это повод для отказа в рефинансировании. К примеру, вы абсолютно без нарушений закрыли два кредита, а затем попали в базу судебных приставов из-за неуплаты штрафа. При заявке на третий кредит программа банка увидит этот факт и автоматически понизит рейтинг.

Если таких факторов будет несколько, то рейтинг могут понизить до критического уровня, и вам откажут в займе.

На снижение рейтинга может повлиять абсолютно все, включая рождение детей – это новые иждивенцы, регион проживания и даже профиль социальных сетях.

Некоторые банки, например, в принципе не одобряют кредиты жителям Северного Кавказа и других республик.

Абсурдно выглядит и ситуация с семьями, где рождается второй ребенок, у них есть материнский капитал и право на семейную ипотеку под сниженный процент, но им не дают новый кредит, потому что в семье появилось двое новых иждивенцев. Плюс мама находится в декрете и почти не имеет дохода. То есть семья все эти годы нормально платит кредит и хочет снизить процент. Понятно, что после рефинансирования платить им будет легче, то есть надежность исполнения ими своих обязательств только вырастет, но нет.

В общем, не удивляйтесь, если при отличной кредитной истории вам откажут в рефинансировании.

Вместе с тем, указанный принцип банковского поведения имеет место быть, но все же не является абсолютной догмой. Даже при сниженном рейтинге всегда есть шанс сделать рефинансирование.

Обращаемся в сторонний банк

Рефинансирование кредита в стороннем банке предполагает, что вы заново проходите все стадии ипотечной сделки, от заявки до регистрации залога. Следовательно, будут и новые расходы: оценка, госпошлина, комиссия за межбанковский перевод и так далее.

Кроме затрат, могут случиться и подвохи как безобидные, так и фатальные. К примеру, иногда неточные формулировки в договоре рефинансирования приводят к потере возможности участия в семейной ипотеке или получение субсидии 450 000 рублей за третьего ребенка на ее погашение.

Как выбрать банк с наименьшей ставкой

Никакой волшебной пилюли нет. Садимся и ищем. Можно гуглить вручную или через автоматизированные сервисы, однако они могут иметь коммерческое партнерство с некоторыми банками и слегка корректировать результаты поисковой выдачи в нужную сторону, поэтому не доверяйте им на 100%.

Сначала анализируем крупные сайты, начиная с дом. рф, а затем пройдитесь по Сберу, ВТБ и Россельхозу, так вы поймете среднюю температуру по стране и узнаете о льготах, например, вы можете оформить сельскую ипотеку, дальневосточную, семейную и другие варианты.

В противовес государственным кредиторам посмотрите сайты коммерческих банков. Отдельно обратите внимание на мелкие региональные банки, они вынуждены конкурировать и с государственными, и с частными гигантами, поэтому периодически дают ставку на 0,2–0,3 процентных пункта ниже, чем у крупного соседа.

В первую очередь обращайте внимание на специализированные программы по рефинансированию. Отдельно посмотрите программу банка, которую используете для получения заработной платы.