Арендные каникулы из-за коронавируса для пострадавших отраслей

Правительство утвердило правила получения арендных каникул для организаций и предпринимателей, ведущих деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса (Постановление Правительства от 03.04.2020 N 439). Перечень таких отраслей экономики утвержден Постановлением Правительства от 03.04.2020 N 434.

Посмотрим, каков порядок предоставления арендных каникул из-за коронавируса для организаций и предпринимателей из пострадавших отраслей экономики.

Правила предоставления арендных каникул в связи с коронавирусом

Отсрочка будет касаться договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. решения о введении на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Отсрочка распространяется на недвижимое имущество, находящееся в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности (ПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС) на следующих условиях (Постановление Правительства от 03.04.2020 N 439):

• долг по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще 1 раза в месяц, равными платежами, размер которых не должен превышать размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
• отсрочка предоставляется на срок действия режима ПГ или ЧС на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима ПГ или ЧС до 1 октября 2020 г.;
• никакие санкции в отношении арендатора, предусмотр енные договором (штрафы, проценты), в связи с арендными каникулами из-за коронавируса и предоставленной отсрочкой не применяются;
• арендодатель не вправе устанавливать какие-либо дополнительные платежи в связи с предоставлением арендных каникул;
• размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен;
• если коммунальные услуги и расходы на содержание арендуемого имущества входят в арендную плату, то по этим платежам отсрочка не предоставляется, за исключением случаев, если в период ПГ или ЧС арендодатель освобождается от оплаты таких услуг или несения таких расходов.

Региональные и местные власти, сдающие в аренду недвижимость, могут установить иные условия для отсрочки. Но они не могут быть хуже вышеперечисленных правительственных.

Кроме того, арендодателям рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности и с учетом нерабочих дней, установленных Указами Президента. Но это лишь рекомендация. Также арендатор может потребовать уменьшения арендной платы в судебном порядке (ст. 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Как получить арендные каникулы в связи с коронавирусом

Арен­да­тор может об­ра­тить­ся к арен­до­да­те­лю для за­клю­че­ния до­пол­ни­тель­но­го со­гла­ше­ния, преду­смат­ри­ва­ю­ще­го от­сроч­ку упла­ты аренд­ной платы. Арен­до­да­тель дол­жен за­клю­чить до­п­со­гла­ше­ние в те­че­ние 30 дней со дня об­ра­ще­ния арен­да­то­ра (ст. 19 За­ко­на от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Какие привилегии получает взамен арендодатель

Арен­до­да­те­лям – ор­га­ни­за­ци­ям и пред­при­ни­ма­те­лям при предо­став­ле­нии арен­да­то­ру аренд­ных ка­ни­кул из-за ко­ро­на­ви­ру­са по­обе­ща­ли дать осво­бож­де­ние от упла­ты на­ло­га на иму­ще­ство ор­га­ни­за­ций, иму­ще­ство физ­лиц, зе­мель­но­го на­ло­га и аренд­ной платы за землю за пе­ри­од, на ко­то­рый предо­став­ле­на от­сроч­ка (Пись­мо ФНС от 09.04.2020 N БС-4-21/5994@).

Арендные каникулы из-за коронавируса при аренде федерального имущества

Еще одна мера под­держ­ки ка­са­ет­ся субъ­ек­тов ма­ло­го и сред­не­го пред­при­ни­ма­тель­ства (вклю­чен­ных в ре­естр СМП), арен­ду­ю­щих фе­де­раль­ное иму­ще­ство, со­став­ля­ю­щее го­су­дар­ствен­ную казну РФ (в том числе зе­мель­ные участ­ки). Они могут за­клю­чить до­пол­ни­тель­ные со­гла­ше­ния, преду­смат­ри­ва­ю­щие от­сроч­ку упла­ты аренд­ных пла­те­жей за ап­рель – июнь 2020 г. на срок, пред­ло­жен­ный самим арен­да­то­ром, но не позд­нее 31 де­каб­ря 2021 г. (подп. «а» п. 1 Рас­по­ря­же­ния Пра­ви­тель­ства от 19.03.2020 N 670-р).

А субъ­ек­ты МСП, вклю­чен­ные в еди­ный ре­естр СМП и ве­ду­щие опре­де­лен­ные виды де­я­тель­но­сти (пе­ре­чис­ле­ны в Рас­по­ря­же­нии Пра­ви­тель­ства от 10.04.2020 N 968-р, на­при­мер авиа­пе­ре­воз­ки, ту­ризм, об­ще­ствен­ное пи­та­ние), могут за­клю­чить до­п­со­гла­ше­ния, преду­смат­ри­ва­ю­щие осво­бож­де­ние от упла­ты аренд­ных пла­те­жей за ап­рель – июнь 2020 г. Такое осво­бож­де­ние воз­мож­но, если до­го­во­ром арен­ды преду­смот­ре­но предо­став­ле­ние в арен­ду иму­ще­ства в целях его ис­поль­зо­ва­ния для ве­де­ния опре­де­лен­но­го вида де­я­тель­но­сти и при на­ли­чии до­ку­мен­тов, под­твер­жда­ю­щих ис­поль­зо­ва­ние иму­ще­ства имен­но для этого вида де­я­тель­но­сти (подп. «б» п. 1 Рас­по­ря­же­ния Пра­ви­тель­ства от 19.03.2020 N 670-р).

Ро­си­му­ще­ство долж­но за­клю­чать ука­зан­ные выше до­п­со­гла­ше­ния в те­че­ние 7 ра­бо­чих дней со дня об­ра­ще­ния арен­да­то­ра (Рас­по­ря­же­ние Пра­ви­тель­ства от 19.03.2020 N 670-р).

Если же ка­кое-то из вы­ше­на­зван­ных усло­вий не вы­пол­ня­ет­ся (то есть фе­де­раль­ное иму­ще­ство не вхо­дит в осо­бый пе­ре­чень или же ор­га­ни­за­ция/ИП не от­но­сит­ся к субъ­ек­там ма­ло­го и сред­не­го пред­при­ни­ма­тель­ства), то арен­да­тор тоже может по­лу­чить от­сроч­ку, но ее усло­вия об­суж­да­ют­ся с арен­до­да­те­лем до­пол­ни­тель­но (п. 3 Рас­по­ря­же­ния Пра­ви­тель­ства от 19.03.2020 N 670-р).