Понятие договора о намерениях
Договор о намерениях - распространенное, хотя и неточное наименование предварительного договора, сущность которого состоит в том, чтобы закрепить серьезные намерения сторон сделки оформить договорные отношения через некоторый срок.
Понятия соглашения о намерениях действующий Гражданский кодекс не содержит, более того такого института в гражданском праве тоже нет. Но очень близким понятием с понятием соглашения о намерениях является предварительный договор. Но всегда стоял на повестке дня вопрос о том, можно ли считать понятия предварительного договора и соглашении о намерениях тождественными. Соглашение о намерениях набирает силу предварительного договора только тогда, когда в соглашении будет указано на то, что имеется обязанность заключения его по итогу договора.
Причинами заключения таких договоров могут выступать:
-отсутствие в настоящий момент у контрагентов (договаривающихся сторон) товара в полном объеме (но он будет в наличии в ближайшее время) или его неготовность к продаже;
-подготовка документов на объект сделки;
-определенное недоверие контрагентов на этапе переговоров.
Какая бы ни была причина предварительного договора, в нем нужно указать основные положения (условия) на которых будет строиться будущая сделка, а также ее предмет. То есть стороны, таким образом, закрепляют дальнейшее свое намерение, устанавливая за его нарушение гражданско-правовую ответственность.
Цель договора о намерениях (или предварительного договора по Гражданскому кодексу) - возможность понуждения уклоняющейся стороны к заключению основного договора (п.5 ст. 429 ГК РФ). Виновный при этом обязан возместить причиненные убытки (ст. 445 ГК РФ).
От договора о намерениях (или по-другому, предварительного договора), следует отличать соглашение о намерениях, которое не дает юридических гарантий лицам, его заключившим, а только обозначает волю сторон. Ни понудить через суд, ни возместить убытки по такому соглашению не удастся (однако, и этот документ может быть принят во внимание как одно из доказательств приготовления к вступлению в определенные правоотношения).
Главное отличие соглашения и договора - конкретное описание условий будущей сделки
Для заключения необходимо, чтобы стороны пришли к соглашению относительно предмета и существенных условий, а также придать договору форму, установленную для основного договора. Если же законодательством специальная форма не установлена - то форму с общими требованиями относительно договоров.
Обычно соглашение, которое является не действительным, юридических последствий не имеет. Кроме тех, которые связаны с его недействительностью. В случаях недействительности того или иного соглашения, каждая из его сторон обязуется возвратить, все, что она получила в его исполнение. Но бывают случаи, когда возвращение или возмещение не возможно, в частности, когда получение заключается в пользовании имуществом, выполнении определенных работ или оказании услуг, тогда необходимо возмещение стоимости того, что получено, по тем ценам, которые действительны на момент возмещения.
Если же, в связи с совершением недействительной сделки другой стороне или же третьему лицу причинили убытки или моральный вред, то все это подлежит возмещению виновной стороной.
Необходимо отметить, что следует отличать незаключенный предварительный договор и недействительный.
Договор является заключенным, если все стороны в правильном, надлежащем порядке и форме достигли соглашения по всем существенным и другим условиям договора. А существенными условиями являются условия о предмете договора, а также условия, которые определены существенными законодательно. А также такие условия договора, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Соответственно, в том случае, если стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям предварительного договора, то данный договор считается незаключенным или несостоявшимся.
К несостоявшимся договорам необходимо применять последствия безосновательного приобретения, хранения имущества.
Главное условие предварительного договора состоит в определении, какой именно в будущем договор будет заключен.
Для этого необходимо согласовать:
-предмет (объект правоотношений). К примеру, это может быть выполнение определенных работ или услуга.
-существенные условия. Так, для купли-продажи недвижимости - это будет описание объекта.
-срок заключения основного договора.
Стороны такого договора после переговоров и определения основных существенных условий подписывают сам текст, который должен быть письменным и простым (не требуется ни нотариального удостоверения, ни его госрегистрации).
Для договора о намерениях (вне зависимости от предмета) действую обычные нормы по его составлению.
Структура такого договора включает:
-вводную часть (преамбулу), в которой именуются стороны, сам договор. Название, как правило, не играет значительной роли, ведь любое соглашение/договор анализируется исходя из его содержания.
-описательная текстовая часть. В ней конкретно оговаривается предмет (передача какого-либо имущества, услуга или работа). Указать цену можно не всегда, хотя и желательно. Если цена не определена на стадии заключения договора о намерениях, необходимо зафиксировать, что она будет определена при заключении основного договора.
Сроки, в которые стороны обязуются заключить основной договор.
Наличие аванса или задатка. Такие обеспечительные меры не обязательны, но допускаются в том числе для рассматриваемого типа договоров.
Ответственность. Именно эта часть договора о намерениях подкрепляет реальное намерение сторон на заключение основной сделки в будущем (может быть установлена в виде неустойки или штрафа и др.).
При составлении текста необходимо сделать указание на обязательность заключения в будущем основного договора, чтобы договор о намерениях (или правильнее, предварительный), не превратился в соглашение о тех же намерениях, не дающее лицам, его подписавшим юридических гарантий. Определение сроков при оформлении договора о намерениях имеет свои особенности.
Срок заключения самого договора о намерениях не регламентируется (подписание его происходит, когда стороны придут в обоюдному соглашению о всех существенных условиях);
Срок заключения основного договора устанавливается также по согласованию (через определенное время, период, количество дней и т. д.).
если не указать срок подписания основного договора, он принимается согласно нормам ГК РФ равным 1 году от даты предварительного.
Расторжение договора о намерениях возможно по соглашению сторон, в одностороннем порядке или по решению суда
Наиболее часто договора о намерениях заключаются в сфере недвижимости (на куплю-продажу или аренду).
Договор о купле-продаже (предварительный) характеризуется тем, что:
-рассматривается как договор продажи будущей вещи;
-средства, уплаченные по сделке считаются предоплатой;
-не требуется госрегистрации договора (хотя он заключается относительно недвижимости), поскольку реального перехода имущества от одного лица к другому по нему не происходит.
Договор аренды недвижимости:
-должен содержать описание предмета аренды;
-может носить возмездный характер, то есть, хотя помещение еще не передано по основному договору арендатору, последний вносит оплату за право на заключение договора в будущем.
-не требует регистрации в госорганах.
Предварительный договор о сотрудничестве, как правило, является соглашением, и не регулируется положениями ГК о предварительных договорах, отражая намерения сторон взаимодействовать в какой-либо сфере.
Договор на оказание услуг должен содержать указание на определенный их вид, срок/период оказания услуг. В остальном такой договор регулируется общими нормами о предварительных договорах.
Конструкция договора о намерениях, предусмотренная российским законодательством, позволяет покупателю или заказчику получить возможность (зарезервировать) приобретение неких важных именно для него ресурсов, а продавцу или исполнителю гарантирует сбыт или продажу товаров или услуг и рассматривается как полноценный договор.
Но при его подготовке и заключении необходимо четко формулировать существенные условия и обязательность заключения в будущем основного договора, чтобы не получить вместо договора о намерениях простое соглашение, не влекущее необходимых сторонам гарантий и юридических последствий.
