Ответственность за нарушение условий предварительного договора
Наличие между сторонами предварительного договора является основанием для заключения в будущем между теми же сторонами основного договора. Заключая предварительный договор, его стороны не только добровольно принимают на себя обязательство заключить в будущем основной договор, но и согласовывают или определяют порядок согласования существенных условий основного договора, в том числе возможность установления того или иного условия основного договора волей одной из сторон. Следовательно, порядок согласования условий договора, установленный ст. 445 ГК РФ, не должен применяться к случаям заключения основного договора во исполнение предварительного.
Если одна из сторон безосновательно уклоняется от выполнения указанных в предварительном договоре обязательств, то она обязана выплатить второй стороне убытки, причиненные в результате расторжения сделки. Но если сделка не была заключена по причине окончания срока предварительного договора и ни одна из сторон не обратилась в суд, то выплачивать ничего не надо. Договор считается расторгнутым по обоюдному согласию сторон.
Можно сказать, что предварительный договор – это такого рода договор, когда стороны выражают намерение заключить в дальнейшем контракт на определенные обязательства, например, оказание услуг, выполнение работ того или иного рода, передаче в собственность определенного имущества, денег и пр. Форма заключения предварительного договора аналогична форме основного договора. Цель предварительного договора заключается в подтверждении тех или иных намерениях и честности сторон данного договора по заключению основного договора в дальнейшем.
Следует отметить, что предварительный договор не имеет возможности перетрансформироваться со временем в основной договор. И вообще, данный вид договора порождает для обеих сторон договора обязательные правоотношения совсем другие, что основной договор, заключенный в дальнейшем.
Не обращая внимание на неопределенность требований действующего российского гражданского законодательства о том, что указания в предварительном договоре условий, которые позволяют установить предмет, а также иные существенные условия основного договора, объект договора продажи жилых объектов или просто недвижимости и его цена должны в обязательном порядке определяться в соответствующем предварительном договоре. По своей юридической природе, а также преследуемой правовой цели, обычно, предварительный договор может устанавливать обязательства его сторон по совершению в предусмотренный ими срок, направленную на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Но, следует отметить, что отмечаемое специалистами в данной области расширение сферы применения института предварительного договора, необходимость повышения правовой культуры преддоговорных отношений участников купли-продажи, а также преодоления сложившегося в современной цивилистической науке неоднозначного представления о значении и роли предварительного договора в хозяйственном обороте, а также гражданско-правовом обороте вновь актуализируют избранную тему исследования. Предварительный договор хоть и является абсолютно самостоятельным и отдельным институтом гражданского права, он все равно находится в неразрывной связи с основным договором. Часто случается так, что стороны, которые заключив предварительный договор, по определенным обстоятельствам желают его расторгнуть. И такое случается нередко. Но при расторжении предварительного договора существует большое количество тонкостей и особенностей. Например, главная из них заключается в том, что предварительный договор невозможно расторгнуть в одностороннем порядке. Но, следует отметить, что предварительный договор может сам по себе прекратиться, это связано, прежде всего, с условием о его сроке. По истечению указанного в договоре срока, если основной договор не был заключен, то предварительный прекращается. Договоренность об изменении или расторжении предварительного договора должна совершаться в той же форме, что и основной договор, если из законодательства или же других нормативно-правовых актов не вытекает иное.
Изучение института предварительного договора посвящено изучению срока существования обязательств, которые порождаются предварительным договором, а также не мало важно решение тех или иных вопросов применения в его конструкции предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации способов обеспечения исполнения обязательств. При этом уже на этапе предварительных переговоров можно говорить о том, что воля сторон на заключение договора в будущем уже сформирована, и они заинтересованы зафиксировать выражение своих намерений вовне заранее, придав ему определенную правовую форму, которая позволит им гарантировать и иметь возможность защитить свои права. Заключению договора может предшествовать так называемый предварительный договор. Указанные, а также многие другие высказанные на сегодняшний момент различными специалистами юридической науки предложения по совершенствованию механизма гражданско-правового регулирования отношений, связанных с заключением предварительного договора, направленного на возникновение в будущем отдельных видов договорных обязательств, которые нуждаются в теоретическом осмыслении и дальнейшем научном обосновании. Подобное расширительное толкование судами правовых предписаний, касающихся вопросов заключения предварительного договора, а также договоров, которые обслуживают отдельные виды обязательственных правоотношений, представляется недостаточно обоснованным. В предварительном договоре, когда стороны заключают соглашение о задатке, то эти стороны в силу того, что закон не указал его в качестве обеспечительной меры этого вида обязательств, должны самостоятельно оговаривать все условия и последствия ненадлежащего исполнения обязанностей. По этой причине, определяя правовой статус полученных стороной средств, суд должен исходить из содержания волеизъявления всех сторон. Если денежную сумму они оценили, как способ обеспечения предварительного договора и предусмотрели для него те же последствия, что и в законодательстве, то стороне, чьи права нарушены, должна быть предоставлена судебная защита в обязательном порядке. Напротив, когда ответственность получателя денежных средств (возвратить денежную сумму в двойном размере) специально не оговорена - применять ее недопустимо. Обращение в этом случае к ст. 381 Гражданского кодекса неправомерно, так как ее положения распространяются исключительно на денежные обязательства. По той же причине невозможно задействовать и правила аналогии законодательства. Аналогия используется для правоотношений, не урегулированных нормами права, а в данной ситуации такие нормы есть - та же ст. 381 Гражданского кодекса. Кроме того, аналогия закона применяется при условии, что она не входит в противоречие с принципами гражданского законодательства. В нашем случае действует положение ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве участников договора самостоятельно конструировать обеспечительные меры. Это означает следующее, что, если условия данной меры не предусмотрены в законодательном порядке, ее содержание, то есть предмет так называемого творчества сторон. Применение же положений закона будет означать навязывание сторонам тех условий, которые ими не были предусмотрены и, следовательно, нарушать принцип свободы договора. Обычно, когда заключается предварительный договор и включая в него положение о задатке, стороны не перечисляют права и обязанности сторон, а лишь ссылаются на ст. 380 и 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предполагается, что в обоих случаях правильным будет уяснение настоящих намерений сторон, наличия обоюдного согласия на использование передаваемых денежных средств как меры воздействия в отношении нарушителя условий договора.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, может служить основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа отношений.
Статья 451 ГК признает существенными такие изменения обстоятельств, которые изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Споры, которые связаны с исполнением предварительного договора, занимают незначительную часть в общем количестве рассматриваемых арбитражными судами дел. Вместе с этим, вопросы, которые возникают при рассмотрении данной категории споров, представляются интересными и заслуживают повышенного внимания. Предварительный договор – это, прежде всего, организационный договор, согласно которому, как гласит 429 статья Гражданского кодекса РФ, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении тех или иных работ, или оказании услуг, на условиях предусмотренных предварительным договором.
Несмотря на то, что в предварительном договоре имеется указание на имущество, в отношении которого будет заключен основной договор, предварительный договор не влияет на права на это имущество и не создает ограничений этих прав, потому, как предметом такого договора является обязательство сторон по поводу будущего договора. Следовательно, в случае, когда сторона, которая приняла на себя обязательства продать имущество, не исполняет данной обязанности, другая сторона не может подавать иск о признании прав на имущество, а должна предъявить требования, которые предусмотрены статьей 429 Гражданского кодекса РФ.
Возникновение каких-либо прав на имущество согласно предварительному договору, должно быть предметом основного договора.
Итак, чтобы не постигла юридическая ответственность за неисполнение предварительного договора, он должен быть оформлен и составлен правильно в том порядке, как того требует действующее российское гражданское законодательство. Все его условия, в том числе существенные в обязательном порядке должны быть исполнены.
