Оценщик недвижимости запутался в рынках

Коллеги! Расскажу вам случай из судебной практики о том, как элементарные ошибки эксперта-оценщика привели к неправильным расчетам и искажению результатов экспертизы коммерческой недвижимости.

Как нужно действовать, если рыночная стоимость офисных помещений, оказалась явно недостоверной, поясню на примере.

В рамках судебного разбирательства была назначена оценочная экспертиза. Объектом исследования являлось нежилое помещение в Екатеринбурге. Помещение общей площадью 319,2 кв.м представляло собой 10 офисов и располагалось на 7 этаже 8-этажного административного здания 1990 года постройки. Эксперту нужно было оценить его рыночную стоимость.

Согласно правоустанавливающим документам, помещение находится в собственности. Но принадлежит не владельцу всего здания, а руководителю организации, занимающей эти офисы.

В шаговой доступности от объекта находятся торговый центр, бизнес-центр, банки, жилой комплекс, школа, детский сад. Район обладает хорошей транспортной доступностью. Расстояние до метро составляет около 1,5 км. Вход в оцениваемые помещения осуществляется через первый этаж. В подвальном этаже расположена столовая. Есть лифт и два запасных выхода. Высота потолков - 3,3 м. Здание охраняется, пропускной режим - круглосуточно. Есть все коммуникации, интернет и телефония.

Согласно расчетам эксперта, износ здания составляет 23%. Рыночная стоимость на дату проведения оценки без учета НДС 20% составляет 18 265 000 руб., а с НДС – 21 918 000 руб.

Собственник здания обратился за рецензией на заключение эксперта. При ее подготовке были использованы:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ФЗ-135 ОД).

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297.

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298.

4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.

5. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611.

Рецензент обратил внимание на то, что компетентность эксперта соответствует квалификации, но ошибки и нарушения законодательства в области оценочной деятельности все же имели место быть.

Объектом оценки являются офисные помещения. Эксперт же в качестве аналогов подбирает несопоставимые объекты, а именно объекты производственно-складской недвижимости и земельные участки. Анализируя рынок производственно-складской недвижимости, эксперт вводит суд в заблуждение, что является нарушением п. 5 ФСО-3 и ст. 11 ФЗ-135.

Не соблюден принцип достаточности при проведении анализа рынка. Отбор аналогов для расчета не обоснован, правила отбора аналогов не определены. Тем самым нарушены пп. 10, 11 ФСО-7.

Кроме сравнительного подхода, оценщиком применяется доходный подход. За основу его применения принят доход от сдачи в аренду помещений. Однако анализ рынка аренды торгово-офисной недвижимости в центральном микрорайоне, где находится здание, в отчете не представлен. Таким образом, требования федеральных стандартов оценки к достаточности информации в отчете не соблюдены. В нарушение п. 5, 11 ФСО-3 ценовая информация в анализе рынка не подтверждена ссылкой на источник информации. Выводы по анализу рынка не проверяемы. Отбор аналогов для сравнительного подхода не обоснован, правила отбора аналогов также не определены, что нарушает п. 22 «в» ФСО №7. Не скорректированы, в соответствии с п. 5 ФСО-3 и п. 22 «е» ФСО-7, различия объекта оценки и аналогов по ряду факторов: парковка, видеонаблюдение, система доступа и пр.

В нарушение п. 5 ФСО-3 эксперт ошибся в расчетах и неправильно согласовал результаты оценки (расчетное значение весов составляет для сравнительного подхода – 60%, доходного – 40%, но эксперт на каждый подход распределил по 50%). Ошибки оценщика привели к искажению результатов.

Согласно заключению рецензента, отчет об оценке не соответствует нормам закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки. Выводы о стоимости объекта не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными, в соответствии со ст. 12 ФЗ 135-ФЗ. Это стало основанием для назначения повторной оценочной экспертизы.

Больше информации о рецензиях: recense.exprus.ru.