Взыскание неустойки с застройщика - два совета, которые вам помогут.

Основания для взыскания неустойки с застройщика предусмотрены нормами Гражданского кодекса РФ и ФЗ об участии в долевом строительстве (Закон № 214-ФЗ).

Фактическими основаниями являются:

неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;

просрочка исполнения этого обязательства;

иное его ненадлежащее исполнение.

На первый взгляд, взыскание неустойки — самый простой и эффективный способ получения компенсации от застройщика.

Для этого участник строительства не должен обосновывать причинение ему убытков.

Размер неустойки, как правило, заранее определен законом или договором и зависит от характера гражданско-правовых отношений и их значения для участников.

Вместе с тем на практике отмечается негативная тенденция: суды часто снижают заявленную сумму неустойки, ссылаясь на ее несоразмерность причиненному ущербу (статья 333 Гражданского кодекса РФ), возлагая бремя доказывания несоразмерности на ответчика, суды одновременно стимулируют активность в деле истцов.

При таких обстоятельствах грамотная юридическая стратегия - необходимость.

Что нужно знать

Размер и порядок расчета неустойки может быть установлен законом и/или договором, определяющим отношения между застройщиком и заказчиком.

В частности статья 6 Закона № 214-ФЗ определяет порядок расчета неустойки при нарушении застройщиком срока передачи объекта строительства (просрочки исполнения обязательства).

В этом случае для расчета необходимо знать:

дату подписания передаточного акта (фактическую дату передачи объекта);

дату передачи, закрепленную условиями договора;

размер неустойки в процентном отношении к ставке рефинансирования;

цену договора.

Не стоит забывать, что если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако, при взыскании неустойки, следует не переусердствовать в своих начинаниях, поскольку в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору.

Кроме того, размер неустойки может быть определен сторонами в договоре долевого участия в строительстве.

Первый совет

Кроме взыскания неустойки по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости.

Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жилье), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Дополнительные расходы необходимо подтверждать документально.

Для доказательства подобных убытков участник должен предоставить:

договор об аренде жилья;

документы, подтверждающие соответствующие расходы.

Совет второй

Для того, чтобы произвести взыскание неустойки по ДДУ, необходимо соблюсти определенную последовательность действий.

Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но, если вы хотите получить помимо неустойки штраф, в размере 50 % от взысканной суммы, то ее написание является целесообразным.