Подводные камни в сделках с квартирами

Неподготовленный человек не всегда заметит риски в намечаемой сделке. Их последствия сразу и не видны. Потому эти риски и называют "подводными камнями" сделок.

Устранить угрозу и обезопасить от ненадёжной сделки сможет только опытный риэлтор или адвокат недвижимости.

Вот эти "подводные камни"

1. Квартира отчуждается одним из супругов без получения согласия от второго (приобретена в браке, записана на одного из супругов).

2. Квартира отчуждается лицом, признанным судом недееспособным, без разрешения органа опеки и без участия законного представителя.

3. Отчуждается квартира, приобретённая с использованием средств материнского капитала, в которой не выделены доли детям.

4. Квартира отчуждается по доверенности, а местонахождение собственника неизвестно, связаться с ним невозможно.

5. Отчуждается квартира, принадлежащая собственнику, находящемуся в очень преклонном возрасте (старше 80 лет).

6. Отчуждается квартира, полученная совсем недавно по договору дарения или в порядке наследования.

7. Отчуждается квартира, полученная по договору приватизации или по договору ренты (даже исполненной ренты).

8. Отчуждается доля в квартире или коммунальной квартире.

..

Это не все риски. Просто те, что я перечислил, уже встречались в моей личной адвокатской практике.

Большую часть из них можно устранить, если вовремя заметить. А некоторые иногда вообще представляют ложную опасность. Например, приобретение квартиры, полученной по договору приватизации или ренты (пункт 7), не всегда приводит к возможности оспорить вашу сделку. Ведь если приватизация проведена без нарушения прав третьих лиц, а договор ренты заключён и исполнен надлежащим образом, срок исковой давности истёк, то этот "подводный камень" опасности уже не несёт.

То же касается и сделок с квартирами, полученными по наследству или по дарственной (пункт 6), а также сделок с долями (пункт 8). В первом случае бывает достаточно тщательно проверить предыдущую сделку и исковую давность, а во втором – удостовериться, что ваш продавец за месяц предлагал выкупить долю остальным участникам права общей долевой собственности. Обратите внимание, что цена, по которой он предлагал, не может быть меньше той, что согласована между вами, иначе право преимущественной покупки будет нарушено. Со всеми вытекающими (перевод прав и обязанностей покупателя доли квартиры).

Если же доля в квартире или коммунальной квартире приобретается по договору дарения, то соблюдение вышеуказанного права преимущественной покупки не требуется. Потому что доля передаётся безвозмездно.

С уважением,

Евгений Юрьевич Левит,

действующий адвокат