Новое решение Верховного суда позволяет оставить граждан без денег и жилья

Безусловно, в сделках с недвижимостью покупателей можно назвать наиболее уязвимой стороной, ведь если сделка будет по какой-то причине оспорена одной из сторон, проданная недвижимость вернется продавцу, скорее всего, в том же виде, в котором он ее продавал, или даже лучше.

А вот покупателю не всегда удается по тому же самому судебному решению получить свои деньги настолько же быстро и в полном объеме. В данной публикации я приведу реальный пример из практики Верховного суда, который оставил невнимательного покупателя и без жилья, и без уплаченных за него денег.

Сделка, которая закончилась плохо

Гражданка хотела приобрести частный дом с земельным участком. Ей приглянулся вариант за 5 100 000 рублей, но такой суммы у нее на тот момент не было, поэтому продавец предложил ей внести аванс в 2 100 000 рублей по предварительному договору купли-продажи, а оставшуюся сумму оплатить чуть позднее, взяв кредит. Стороны договорились.

Стоит отметить, что на момент заключения предварительного договора и дом и земельный участок находились в залоге у банка. Получив деньги, продавец сразу же закрыл этот долг – обременение было снято. А те средства, которые остались, он потратил на свои нужды и стал ожидать, когда ему перечислят оставшуюся сумму.

Но подошел срок, в который нужно было заключать основной договор купли-продажи, а покупательница так и не смогла найти банк, который одобрил бы ей кредит. Договориться о существенном снижении цены так и не получилось (материальное положение продавца тоже было не самым лучшим), поэтому основной договор заключен не был.

В таких случаях покупатель требует вернуть аванс, но у продавца не осталось денег и путь у сторон остался только один – в суд. Иск удовлетворили, ответчик должен был вернуть 2 100 000 аванса и заплатить 240 000 компенсации.

Однако постоянного источника доходов у него не было, зато были и другие кредиторы, другие исполнительные производства. Он исполнял судебное решение по мере возможности, но погашение этой задолженности было вопросом весьма отдаленного и туманного будущего.

Банкротство

Спустя два года должник подал заявление о банкротстве, которое было удовлетворено: суд пришел к выводу, что у него нет средств, чтобы рассчитаться с долгами, а дом, по которому так и не был заключен основной договор купли-продажи, является его единственным жильем. В итоге дом оставался у продавца, и он не должен был возвращать оставшуюся сумму аванса с процентами.

Стоит уточнить, что суд апелляционной инстанции отменил это решение, усмотрев в действиях должника признаки намеренного уклонения от погашения задолженности.

Однако Верховный суд РФ вынес решение в пользу должника (Определение ВС РФ № 310-ЭС 20-6956 от 23.07.2020 года). Он посчитал, что кредитором добровольно были приняты на себя возможные риски неисполнения обязательств, при оформлении предварительного договора купли-продажи она осознавала, что не располагает нужной суммой денег или какими-то гарантиями, что их получится достать.

Не знать о наличии у продавца долгов гражданка также не могла: именно для их погашения он и продавал дом. А вот со стороны самого продавца ВС РФ злонамеренных действий не заметил: он своего финансового состояния не скрывал и сохранность аванса не гарантировал.

Итог

Гражданка заплатила 2 100 000 рублей за объект недвижимости, который так и не стал ей принадлежать. Эти деньги она обратно не получит, поскольку должник признан банкротом, а дом не может уйти с торгов, потому что это его единственное жилье.

Чтобы избежать подобной ситуации, проверяйте – нет ли на потенциальной покупке залога, ареста или иного обременения. Это легко сделать через сайт Росреестра. Долги собственника можно проверить через сайт ФНС, а на сайте арбитражного суда проверить наличие дел о банкротстве.

Если бы гражданка сделала это, скорее всего, она бы не осталось без денег и дома. Да и добросовестный продавец без проблем предоставит вам все выписки, если ему нечего скрывать.

А что по этому поводу думаете вы? Приглашаю принять участие в обсуждении темы.

Также мне важна ваша оценка данной публикации: если она вам понравилась, то прошу поставить лайк.

Спасибо за внимание!