Дольщики и банки: управляющий застройщиков рассказал о своей работе

Быть управляющим у застройщиков - значит больше, чем просто быть управляющим. Здесь есть особые задачи, например, как можно быстрее погасить требования пострадавших дольщиков, а также сотрудничать с региональными властями, которые держат на контроле банкротство девелоперов. Об этом рассказал Павел Новиков, который сейчас является управляющим семи застройщиков, у которых более 8000 дольщиков. Он поделился мнением, как счета эскроу изменят рынок жилья, и каких разъяснений от судебной практики ждут управляющие.

О том, кому выгодно банкротство

Процедура банкротства сейчас точно не выгодна должнику. В 2001 году, когда я начинал как арбитражный управляющий, основная масса процедур была «заточена» на списание обязательств должника перед кредиторами. Но законодательство с тех времен сильно изменилось. Закон, который был принят в 2002 году, кардинально отличается от закона в текущей редакции. Кроме того, судебная практика, обзоры, постановления пленумов, информационные письма серьезно влияют на правовое регулирование. Одно из основных новшеств – это, конечно, субсидиарная ответственность, если раньше случаи привлечения к ней были единичны, то теперь маятник качнулся в другую сторону и теперь суды стали привлекать на порядок чаще, и далеко не всегда обосновано, полагаю, что со временем практика найдет золотую середину в этом вопросе.

О ситуации в банкротстве застройщиков

В банкротстве застройщиков ситуация намного сложнее. Редакция закона о банкротстве, которая действовала до 2018 года, не обеспечивала должной защиты интересов дольщиков, которые часто отдавали недобросовестному застройщику все накопления. Действующие положения закона позволяют использовать механизмы защиты дольщиков с участием Фонда защиты прав граждан участников долевого строительства. Это помогает выйти из патовой ситуации – достроить дома или выплатить компенсации. Требования других кредиторов удовлетворяются за счет конкурсной массы должника, но чаще всего удается получить или чуть-чуть, или совсем ничего. Банкротство застройщиков в последние несколько лет постоянно реформируется. За последние три года оно претерпело такие изменения, которые кажутся кардинальными даже на фоне меняющегося закона о банкротстве в целом.

Банкротство застройщиков вообще очень сложное. Сейчас я управляющий семи застройщиков, с общим количеством дольщиков более 8 000. Эти 7 процедур занимают 100% моего времени, хотя с тем же объемом трудозатрат я мог бы вести 50-60 простых банкротств компаний. Кроме того, в банкротстве застройщиков приходится решать много неюридических вопросов: продолжение строительства, организация охраны стройплощадки. Денег на это обычно не хватает, поэтому нужно просить у подрядчиков большие отсрочки. Много обманутых дольщиков – это социальный аспект и дополнительный контроль со стороны администрации области, по многим процедурам ежемесячно проходят по несколько совещаний у губернатора.

О счетах эскроу, которые обязательны с 2019 года

Счета эскроу – это больше экономическая история, чем банкротная [На счета эскроу дольщики перечисляют оплату за жилье, и застройщик получает деньги, только когда дом построен]. Такой способ оплаты, конечно, улучшает общий климат в отрасли, но и сказывается на стоимости квадратного метра. Ведь застройщики вынуждены кредитоваться в банках, а затраты на это в итоге перекладываются на конечного потребителя. В двойном выигрыше, а может и даже в тройном, конечно банки, которые кредитуют застройщика, кредитуют дольщика (ипотека) и долго держат деньги на счетах. Это хороший заработок при минимальных рисках. В то же время, конечно, переход на эскроу-счета в значительной степени расчистит рынок и уменьшит число недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков.

О причинах банкротства застройщиков

Я думаю, что риски те же, с эскроу-счетами или без. Из моего опыта выделяю такие причины: неэффективная бизнес стратегия застройщика, намеренное хищение средств, резкое изменение конъюнктуры рынка (скачки курса валюты, резкое падение продаж и другие причины). Высокие компенсации дольщикам в случае задержки строительства – тоже риск. Особенно если дольщиков много, а простой длительный. Это дополнительная финансовая нагрузка на застройщика в виде штрафов и неустоек.

О банках в процедуре банкротства застройщиков

Банки заинтересованы вернуть средства за счет залога, но объекты незавершенного строительства, находящиеся в залоге у банка, по закону переходят новому девелоперу, который закончивает строительство И здесь возникает конфликт интересов кредиторов. Дело в том, что объект передает конкурсный управляющий на основании определения суда застройщику, который учрежден региональными властями. Согласия залогодержателя, то есть банка, не спрашивают. Получается риск потери залога, а значит, и невозможности удовлетворения требований банка. Сейчас судебная практика по этому вопросу только формируется. Точку, скорей всего, поставит Верховный суд, но когда это будет - непонятно.

О том, что нравится и не нравится в работе

Быть управляющим у застройщиков – конечно, тяжелый труд. Большой объем работы, сотрудничество с государственными органами, дольщики, которые попали в сложную жизненную ситуацию. Мне нравится работа, которая выходит за рамки юриспруденции и требует решения сложных задач в короткие сроки. Ведь в банкротстве застройщиков нужно не только учесть интересы всех кредиторов, но и как можно быстрее обеспечить погашение требований дольщиков, как самых пострадавших кредиторов. Это бывает непросто, потому что закон реформируется, а судебной практики нет. Поэтому приходится работать в постоянном контакте с администрацией города, фондом Дом. рф, чтобы находить нетривиальные выходы из сложных ситуаций, решать административные вопросы.

Не нравится мне правовая неопределенность по ряду важных вопросов. Я понимаю, что это временно, ведь изменения в закон внесены недавно. Рассчитываю, что судебная практика все расставит на свои места.

Право.ru

https://pravo.ru/opinion/225934/