Уже давно правительство в России пытаются, поместить в рамки закона и вывести из тени арендный рынок.
Согласно статистки: до 90% жилья сдается внаем без их ведома, в обход налоговых отчислений. В результате чего, государство недосчитывается миллиардов рублей.
Что же будет?
Минстрой готовит законопроект, ужесточающий процесс сдачи жилья в аренду. Предполагается, что этот сегмент рынка станет прозрачнее за счет информационной системы учета договоров найма жилья. Все данные будут автоматически передаваться в налоговые органы. Законопроект планируется представить до конца 2021 года.
По словам замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никиты Стасишина, работа с рынком арендного жилья входит в паспорт федерального проекта «Жилье». Стасишин добавил: для тех, кто согласится сдавать недвижимость честно с выплатой всех налогов, планируется создать благоприятный налоговый режим с последующим формированием жилищного фонда коммерческого использования — разумеется, он будет в онлайн-формате. При этом база будет интегрирована с системами ФНС.
Также, Стасишин отметил, что выгоду от такого нововведения получит не только казна, но и сами участники сделки — арендаторы и арендодатели: регистрация в общей системе гарантирует им дополнительную безопасность.
Что изменится?
Учитывая, что документ только разрабатывается, о конкретике говорить пока не приходится. Председатель экспертного совета комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Ирина Булгакова заявила «Известиям», что нововведений может быть несколько:
будет разработан типовой договор найма, который защитит права арендатора;
будет создан единый онлайн - реестр собственников, сдающих жилье в аренду;
появится компания, которая станет посредником между участниками сделок, контролируя процесс своевременной оплаты и проверяя объекты;
будут введены штрафы за непредставление информации о сдаче объекта в аренду (разумеется, помимо штрафов за неуплату налогов);
будет создан черный список хозяев квартир, которые скрывают факт сдачи жилья в аренду.
Первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов добавил ТАСС, что процесс выхода из тени должен быть безболезненным для арендодателей, а значит, надо вести его постепенно — например, проведя пилотное тестирование в регионах.
Директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин настроен скептически – по его мнению, из идеи ничего не получится, и значительная часть рынка бюджетной аренды как была в тени, так там и останется.
«Проконтролировать платежи, по моему мнению, невозможно, и даже при заключении договора найма жилого помещения оплата может производиться наличным способом или на банковскую карту. Я думаю, это все делается для того, чтобы контролировать нелегальных мигрантов, однако многие арендодатели в классах «бизнес», «премиум» и «элит» и так не сдадут им жилье. А вот если говорить о высокобюджетном сегменте (тем более, о категории от 500 тыс. рублей в месяц и выше), то тут, напротив, чаще сдают недвижимость по официальным договорам – хотя бы для сохранности имущества, которое нерадивые жильцы могут повредить или уничтожить», – заявил эксперт Циан. Журналу.
Чем это чревато?
Как всегда, ростом цен. Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов уверен, что подобные перемены в первую очередь ощутят на себе арендаторы, ведь расходы по налогообложению, которые дополнительно лягут на плечи наймодателя, будут закладываться в стоимость аренды. Это совершенно очевидно — никто не будет сдавать квартиру себе в убыток.
С тем, что россияне не поддержат инициативу Минстроя, согласна и главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина. По ее словам, невысокая платежеспособность населения по-прежнему является основной проблемой. Тот факт, что арендодатели будут закладывать затраты на налоги в арендную ставку, способен снизить потенциальную ликвидность объекта из-за менее конкурентной стоимости.
Вопрос можно было решить иначе, считает аналитик, — развивать рынок доходных домов. Тогда у арендаторов будет выбор: сотрудничать с частным собственником или с официальным оператором.
А вот Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, считает, что однозначно говорить о том, что рынок аренды вырастет на 13-15% некорректно. Рынок аренды – это как любой другой рынок – баланс спроса и предложения, и динамика цен тут зависит только от того, сколько предложений сейчас на рынке в той или иной отдельно взятой локации.
«Если говорить о возможной перспективе повышения стоимости арендных договоров на фоне законодательных изменений, то такой взаимосвязи нет. Просто есть люди, которые законопослушно сдают свое имущество в аренду официально, и те, кто этого не делает. Если условия работы с арендными агрегаторами будут бесплатными, а пользователи будут обеспечены необходимым спектром защиты гражданских прав с соблюдением всех обязательств, такая система будет успешно работать и будет востребована», – считает Дымова.
А вот руководитель «Агентства недвижимости ФЛЭТ» Елена Толстикова опасается другого: ее как риэлтора в затее Минстроя больше всего беспокоит создание агрегатора, через который и собираются проводить все сделки по аренде. «Мне в этом слышится намек на монополию рынка аренды (причем непонятно чью: государства или некоего аффилированного лица?) и желание отобрать у риэлтора работу», — уточнила эксперт.
На чем закон споткнется?
По словам директора по поддержке риэлторского бизнеса «Миэль» Юлии Федулаевой, создать платформу, которая будет проинтегрирована со всеми учреждениями, источниками хранения данных о собственниках, жилом фонде, финансовых транзакциях и налогах, несложно: на примере «Госуслуг» очевидно, что все механизмы отработаны.
«Проблема в том, как стимулировать наших граждан заключать договоры по аренде именно через эту платформу. Также необходима мотивация для владельцев заносить свои объекты в новую систему, ведь пул арендодателей сейчас не выявлен».
Юлия Федулаева, директор по поддержке риэлторского бизнеса «Миэль»
Сегодня многие арендодатели, чей рентный доход является основным, уже оформили самозанятость и платят налог 4%. Остальные сдающие свои квартиры в аренду работают и должны уплачивать подоходный налог 13%, но только небольшая часть из них регистрирует договоры, и это повышает цену аренды для конечного потребителя.
В этой инициативе, уверена Юлия Федулаева, вопрос не столько в платформе, сколько в величине налога.
Самое просто это предложить налоговую ставку в 5%.
Когда спустя годы база собственников соберется, можно увеличивать налоговую ставку.
Виктория Кирюхина в заключение подчеркнула, что вывод арендного жилья из тени надо проводить таким образом, чтобы в нем были заинтересованы все стороны.
Юлия Дымова из Est-a-Tet напомнила, что раньше государство уже разрабатывало льготные налоговые режимы — патентную систему, которая в массовом сегменте не прижилась. Она согласна с мнением Виктории Кирюхиной: вопрос нужно рассматривать со всех сторон — не только с точки зрения обязанностей, возлагаемых на арендодателя, но и с точки зрения гарантий законопослушному арендодателю, который сдает свою собственность в аренду через возможные агрегаторы.
«Сейчас рынок базируется на банальной человечности и порядочности, что не является законодательной нормой, поэтому такая инициатива рынку необходима — она ясна и понятна. Надо создать определенные условия в виде гарантий от неплатежей, автоматическое взимание штрафов и санкций с ненадежных арендаторов. Кроме того, в законопроекте важно предусмотреть гарантии и для арендаторов, при которых они будут застрахованы от так называемого досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, когда собственник без объяснения причин требует освободить арендуемую площадь в короткий срок».
по материалам сайта - cian.ru ссылка-https://bit.ly/39aM01m
