Почему важно зарегистрировать право собственности на выморочное имущество

1 Муниципалитет вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя, если одновременно выполняются два условия.

2. Суды меняют позицию. Узнайте, как теперь защитить выморочное имущество от выбытия из владения муниципалитета.

Когда муниципалитет может истребовать имущество из чужого владения

Органам местного самоуправления часто приходится защи­щать права на имущество, выбывшее из муниципального владения. Для них предусмотрена возможность истребовать такое имущество из незаконного владения. Так, Верховный суд отметил, что собственник вправе истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя, если одновременно выполняются два условия. Первое: жилое помещение выбы­ло из владения муниципального образования в результате действий лица, которое не имело права его отчуждать. Второе: уполномоченный собственником жилищного фонда орган непосредственно не совершал каких-либо действий, направленных на отчуждение этого недвижимого имущества. Это закреплено в обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного суда 01.10.2014. Наиболее распро­страненная ситуация - выбытие выморочного имущества

из владения органов местного самоуправления в результате мошеннических действий третьих лиц. Рассмотрим, как муниципалитет может защитить выморочное имущество.

Когда имущество считается выморочным

В случаях, когда отсутствуют наследники по завещанию или по закону, имущество умершего считается выморочным. Имущество не унаследуется в следующих случаях.

У наследодателя нет наследников ни по закону, ни по завещанию.

Никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования. Наследства могут быть лишены лица, которые совершили противоправ­ные деяния в отношении наследодателя или его наследников, а также лица, которые совершали действия, способствующие увеличению своей доли наследства (или доли других лиц) в наследуемом имуществе (ст. 1117 ГК). Эти обстоятельства должны быть подтверждены в судебном порядке.

Никто из наследников не принял наследство. Приня­тие наследства - это одностороннее действие гражданина, имеющего право на наследство, направленное на приобре­тение всего комплекса прав и обязанностей наследодателя.. Следовательно, если наследник не совершил законодательно установленные действия по принятию наследства, счита­ется, что он не принял наследство.

Наследники отказались от наследства, и никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника. В данном случае также имеет место действие наследника, направленное на отказ от наследства без указания иных наследников, в чью пользу совершается отказ.

При указанных обстоятельствах имущество автома­тически приобретает статус выморочного в силу закона. Не требуется принятия судебного или иного акта. Не име­ет значения и то, по какой причине никто из наследников не может принять наследство.

Осторожно

Муниципалитеты не только имеют право приобрести выморочное имущество, но и несут ответственность по долгам наследодателя в пре­делах стоимости наследуе­мого имущества (ст. 1175 ГК)

В порядке наследования по закону в собственность того муниципального образования, на территории которого нахо­дится выморочное имущество, может перейти:

жилое помещение;

земельный участок вместе со зданиями, сооружениями, иными объектами недвижимости;

доля в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

Это установлено в статье 1151 ГК.

Без госреги­страции вы не сможете проследить цепочку собственников, установить факт принадлежности им имущества.

Нужно ли регистрировать право собственности на выморочное имущество

Выморочное имущество может перейти в собственность публично-правового образования независимо от того, зарегистрировало ли оно право собственности на объект. Совершать какие-либо действия, направленные на принятие наследства, также необязательно (постановление Пленума Верховного суда от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»). Поэтому добросовестный при­обретатель в лице органа местного самоуправления может не иметь записи в ЕГРН, на которую можно полагаться. Но без госрегистрации он не сможет проследить цепочку собственников, установить факт принадлежности им иму­щества. Решить эту проблему неоднократно пытался Кон­ституционный суд.

Пример 1.

КС указал, что пункт 1 статьи 1151 ГК не отменяет требования о государственной регистрации права собственности. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, что предполагает реги­страцию права собственности. Она необходима для упорядочивания граж­данских правоотношений. Если публично-правовое образование как участник гражданского оборота не оформляет право собственности в разумный срок, оно создает предпосылки к его утрате, в том числе к выбытию имущества из владения муниципалитета в результате противоправных действий третьих лиц (постановления КС от 26.05.2011 № 10-П, от 24.03.2015 № 5-П).

Вопрос о необходимости государственной регистрации права муниципальной собственности на выморочное иму­щество имеет решающее значение для разрешения многих споров. Так, суды при рассмотрении споров о выбытии имущества от добросовестного приобретателя устанав­ливают, с какого момента муниципалитет должен был узнать о нарушении своих прав. От этой даты определяют трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК). Если вы его пропустили, суд откажется истребовать имущество из чужого незаконного владения.

3 года - общий срок исковой давности. Если вы его пропустили, суд откажется истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Теперь государственная регистрация обязательна

В последние годы судебная практика стала меняться. Суды указывают, что если муниципалитет не принял своевремен­но меры для регистрации права собственности на вымо­рочное имущество, то ему может быть отказано в защите прав путем истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Пример 2.

Городская администрация обратилась в суд с иском о признании недействительной сделки по купле-продаже квартиры. В обоснование иска она указала, что квартира — выморочное имущество, выбыла из муници­пальной собственности помимо воли собственника. 24 сентября 2011 года умер первоначальный собственник квартиры. 12 июня 2012 года от имени умершего собственника в нотариальной конторе была оформлена дове­ренность на гражданина, который через несколько лет продал квартиру третьему лицу. Суды трех инстанций удовлетворили иск муниципалитета и признали недействительными доверенность и сделку. При этом доводы ответчика о пропуске срока исковой давности были отвергнуты, так как муниципалитет узнал о пропуске только при оформлении права собствен­ности в 2015 году.

Верховный суд состоявшиеся по делу судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение. Нижестоящие суды не установили, кто и на каком основании владел спорным имуществом со дня смерти наследодателя. Также непонятно, совершала ли администрация в течение этого времени какие-либо действия, направленные на реализацию прав собственника и законного владельца. Даже если она их не совершала, это не означает, что администрация не должна была узнать о нарушении своих прав соб­ственности и владения спорным имуществом (определение Верховного суда от 31.01.2017 № 38-КГ 16-12).

Эту позицию Конституционный суд окончательно офор­мил в постановлении, которое принял в середине 2017 года.

Пример 3.

Собственник квартиры скончался, не имея наследников ни по завещанию, ни по закону. Группа лиц получила у нотариуса свидетельство о праве на наследство по поддельным документам. Мошенники оформили право собственности на жилое помещение и продали его третьему лицу. Суд признал право собственности публичного образования на квартиру в связи с тем, что имущество выбыло от собственника в результате противо­правных действий. Суд также признал недействительными заключенные сделки и постановил выселить покупателей квартиры. Дело дошло до Конституционного суда. Высший судебный орган отметил, что статья 302 ГК не учитывает возможности ненадлежащего исполне­ния органами публично-правового образования своих обязанностей, не отвечает критериям разумности и осмотрительности при реализации ими правомочий по установлению выморочного имущества и оформлению права на него. Действительность сделок была неоднократно подтверждена фактом их государственной регистрации. Добросовестного приобретателя нельзя ущемлять в правах из-за того, что право собственности публично-правового образования на недвижимое имущество не было своевременно зарегистрировано.

КС признал положение пункта 1 статьи 302 ГК не соответствующим Кон­ституции в той мере, в какой оно допускает истребование из чужого вла­дения жилого помещения, признанного выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя. Добросовестный приобретатель при воз­мездном приобретении жилого помещения полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на него. А муниципальные власти не предприняли, в соответствии с требованиями разумности и осмотритель­ности, своевременные меры, чтобы установить и надлежаще оформить свое право собственности на выморочное имущество.

Документ

Постановление КС от 22.06.2017 № 16-П

Вывод

С учетом позиции Верховного суда и признания статьи 302 ГК не соответствующей Конституции суды меняют подход к рассмотрению споров об истребовании имущества от добро­совестных приобретателей в случае, когда истец - орган местного самоуправления. Теперь суды придерживаются позиции, согласно которой орган местного самоуправления должен своевременно оформить свое право муниципальной собственности на выморочное имущество во избежание перехода прав на него к иным лицам.

Если гражданин умер и оставил после себя выморочное имущество, примите меры для того, чтобы оно не выбыло из владения муниципалитета. Можно в нотариальном поряд­ке получить свидетельство о праве на наследство (ст. 1162— 1163 ГК). Если возникнет спор с предполагаемыми наслед­никами, право муниципалитета на выморочное имущество может быть признано в судебном порядке. После этого право на выморочное имущество нужно зарегистрировать. Иначе вы лишитесь права истребовать его от добросовестного при­обретателя, даже если оно выбыло из владения муниципа­литета в результате противоправных действий третьих лиц.

Полезно знать

Получить свидетельство о праве на наследство можно через шесть меся­цев со дня его открытия (ст. 1163 ГК). Свидетельство могут выдать и раньше, если имеются достоверные данные об отсутствии иных наследников

На заметку.

Когда не удастся истребовать имущество у добросовестного приобретателя

Закон содержит нормы, направленные на защи­ту добросовестного приобретателя имущества. Так, Конституция гарантирует гражданам право частной собственности. Никто не может быть лишен собственности иначе как по решению суда (ст. 35 Конспггуции). Кроме того, не допу­скается истребование имущества у приобре­тателя, если одновременно выполняются три условия из пункта 1 статьи 302 ГК.

Имущество приобретено по возмездной сделке.

Приобретатель не знал и не мог знать о том, что лицо, которое отчуждает имущество, не вправе это делать.

Имущество не было утеряно первоначальным собственником, похищено у него и не выбыва­ло иным образом из владения помимо воли собственника.

Источник-

Подробнее ➤