Как продать или купить квартиру с обременением?

Обременение предполагает наличие обоснованных законом условий, которые не позволяют собственнику недвижимого имущества в полной мере реализовать свое право собственности. Владелец объекта не имеет права продать, подарить или совершить иные действия по отчуждению имущества, минуя третью сторону сделки.

Виды обременений

Известно несколько видов обременений, ниже приведены самые распространенные:

• ипотека;
• арест;
• договор пожизненного содержания;
• арендный договор с регистрацией;
• наличие прописанных (постоянно зарегистрированных) граждан;
• долевая собственность;
  
• аварийное состояние дома.

Для проверки недвижимости на наличие обременения потенциальному покупателю следует попросить продавца предоставить выписку ЕГРН.

Важно! П.1 ст. 460 ГК РФ: при продаже жилого объекта недвижимости продавец обязан проинформировать будущего покупателя о факте обременения и передать имущество, освобожденное от права требования иных лиц. В ряде случаев предусматривается согласие покупателя на прием жилого помещения с ограничениями.

Виды скрытого обременения

Не следует забывать о возможности скрытых видов обременений. О таких отсутствует информация в краткой выписке ЕГРП.

К скрытым обременениям относится:

• завещательный отказ;
• нотариальная доверенность на распоряжение имуществом;
• наличие зарегистрированных несовершеннолетних детей;
• наличие иных граждан, которые не живут непосредственно в квартире, но могут быть прописаны в ней и иметь нереализованное право на приватизацию.

Необходимые документы к сделке купли-продажи

Основной список документов для сделки с обременением составляется в зависимости от конкретной ситуации. Могут потребоваться:

• согласие залогодержателя (банка);
• согласие супруга;
• согласие иных собственников (при долевой собственности);
  
• разрешение органа, наложившего арест;
• договор ренты;
• постановление органов опеки.

Минимизация рисков

Стороны сделки купли-продажи подетально обговаривают существенные моменты процесса перехода права собственности и прописывают их Договоре. Данный документ в пользу продавца составляется письменной форме (ч.3 ст.339 ГК РФ). При желании составить нотариальный договор и максимально уменьшить возможные риски.

Продажа ипотечной квартиры в Сбербанке

Это самый простой способ, так как все действия выполняются сотрудником банка.

Закладная переоформляется на нового собственника. Но имеется ограничение: продать такой объект можно покупателю, зарегистрированному в том же городе, в котором выдавался кредит.

После подписание кредитного договора с банком документы уходят на регистрацию в Росреестр уже на покупателя.