Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом МКД, находящимся в их долевой собственности (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Гражданское законодательство устанавливает, что владение и пользование общим имуществом (ОИ) осуществляются по соглашению всех собственников помещений в доме, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Жилищное законодательство уточняет, что соглашение всех собственников помещений о порядке пользования ОИ оформляется решением общего собрания собственников (ОСС), в частности, предложения о порядке пользования общим имуществом выносят на ООС члены совета МКД (п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ), к тому же только на ОСС решаются вопросы пользования общим земельным участком (п. 2 ч. 2 ст.44 ЖК РФ) и передачи прав пользования ОИ иным лицам (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Чтобы решение ОСС об этом было легитимным, необходимо соблюсти ряд условий:
за какое решение голосуют собственники на ОСС минимальное количество голосов "за"
о том, как использовать земельный участок, на котором расположен МКД (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
о благоустройстве земельного участка в составе ОИ (гостевые стоянки, цветники, скамьи, детские горки, площадки для собак и т.п.) (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов
об установке шлагбаума для ограничения въезда на территорию. Одновременно необходимо определить порядок въезда на придомовую территорию транспортных средств собственников и иных лиц, а также размер и порядок внесения платы за обслуживание шлагбаума не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, письмо Минстроя России от 03.02.2020 N 2727-ОГ/04)
о разрешении третьим лицам пользоваться ОИ (например, для установки рекламных конструкций, установки вытяжек и кондиционеров, сотовых вышек и т.п.) (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
о лицах, которые уполномочены от имени собственников заключать соглашения об использовании ОИ, подписывать их (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
о том, кто получает деньги, полученные от договоров о пользовании ОИ, а также куда и каким образом их потратить (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, письмо Минстроя России от 24.12.2019 N 44959-ОГ/06)
В пользование по договору можно передать отдельные части дома, например, несущую стену или крышу дома для размещения наружной рекламы или оборудования связи. Стороной по такому договору выступают все собственники либо лицо, уполномоченное общим собранием на заключение этого договора (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, постановления Одиннадцатого ААС от 17.01.2017 N 11 АП-17544/16, Семнадцатого ААС от 14.03.2017 N 17 АП-1912/17).
Поскольку общее имущество МКД принадлежит всем собственникам помещений в этом доме, доходы, полученные от использования данного имущества, являются доходами собственников (ст. 248 ГК РФ).
"Пропуск" в МКД провайдера
Чтобы предоставлять клиентам услуги связи, провайдеру (как правило) необходимо разместить в МКД свое оборудование на общем имуществе дома - на стенах, в коридорах, в техпомещениях, на крыше и т.п. А чтобы разместить его там легально, провайдер должен получить согласие собственников - в виде соответствующего решения ОСС. Как правило, собственники и устанавливают некий тариф, по которому исчисляется плата за использование ОИ.
Отметим, что ранее суды высказывали мнение, что сам факт заключения провайдером договоров об оказании услуг связи с жителями МКД уже разрешает оператору связи размещать на общем имуществе МКД необходимое оборудование, причем без взимания за это дополнительной платы (см, например, определение ВС РФ от 15.08.2017 N 302-ЭС 17-10118, постановления АС Волго-Вятского округа от 09.10.2017 N Ф 01-4288/2017, АС Дальневосточного округа от 12.12.2016 N Ф 03-5619/2016, АС Западно-Сибирского округа от 27.01.2017 N Ф 04-6532/2016).
Однако затем практика коренным образом изменилась - теперь суды исходят из того, что заключенный между оператором средств связи и собственником помещения в МКД договор не является основанием для пользования провайдером общим имуществом МКД и освобождения от внесения платы (определения ВС РФ от 07.08.2019 N 306-ЭС 19-12137, от 26.07.2019 N 306-ЭС 19-11513, от 21.05.2018 N 303-ЭС 17-22462, от 17.05.2018 N 303-ЭС 17-21770, от 01.03.2018 N 306-КГ 17-17056), а для размещения оборудования должно быть соответствующее решение ОСС и, - если решением ОСС прямо не установлено иное, - за использование ОИ МКД провайдеру нужно платить, как это предусмотрено п. 3 ст. 6 Федерального закона N 126-ФЗ о связи (определения ВС РФ от 08.06.2018 N 306-ЭС 18-448, от 07.08.2018 N 303-ЭС 18-3328).
Предоставление ОИ в качестве "рекламных площадей"
Предоставление стен, крыш, балконных плит МКД для крепления рекламных конструкций имеет настолько массовый характер, что упомянуто в ЖК РФ - в контексте нормы об ОСС, которое разрешает использовать общее имущество МКД в рекламных целях и определяет лиц, которые заключают договоры с рекламораспространителями от имени собственников МКД (п. 3, п. 3.1 ч. 2 ст. 44).
Кроме того, согласно Закону о рекламе, установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником недвижимости, на которой устанавливается рекламная конструкция. И если рекламная конструкция крепится на ОИ в МКД, необходимы:
-согласие собственников помещений в МКД,
-заключение договора от имени собственников тем лицом, которое уполномочено собранием ОСС (ч. 5 ст.19).
Кроме того, на установку рекламной конструкции рекламораспространителю нужно получить разрешение от органа МСУ (ч. 9 ст. 19), к заявлению о получении такого разрешения нужно приложить протокол ОСС, подтверждающий согласие собственников МКД на размещение рекламы (п. 2 ч. 11 ст. 19).
Если упомянутого согласия от ОСС не получено, а реклама уже "красуется" на МКД, то рекламную конструкцию придется демонтировать (ч. 21., ч. 21.2 ст.19), и если владелец конструкции не сделает этого сам, то вывеску уберут за счет средств местного бюджета (п. 21.3 ст. 19).
Нужно ли согласие ОСС на монтаж иных вывесок, помимо рекламных? В этом вопросе есть некоторая неопределенность:
-с одной стороны, есть позиция ВС РФ о том, что согласие ОСС необходимо независимо от того, передается ли общее имущество для установки рекламных или других конструкций (определение ВС РФ от 26.06.2018 N 41-КГ 18-13);
-с другой стороны, есть позиция, также поддержанная ВС РФ, что "нерекламные" вывески, установленные по требованиям Закона о защите прав потребителей или по обычаям делового оборота, можно размещать на стене МКД независимо от решения ОСС и бесплатно (см. определения ВС РФ от 18.11.2014 N 303-ЭС 14-395, от 30.01.2020 N 306-ЭС 19-26551, от 04.02.2019 N 305-ЭС 18-24195, от 30.05.2019 N 309-ЭС 18-22421).
Уменьшение размера общего имущества
Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех (100%) собственников, причем именно путем реконструкции дома. Получение согласия всех собственников необходимо также в случае, когда переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части ОИ в доме (ч.ч. 1 - 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ, см. также определения Верховного Суда РФ от 05.12.2017 N 18-КГ 17-240, ВАС РФ от 10.07.2008 N 8577/08, Нижегородского облсуда от 03.03.2016 по делу N 33-2456/2016, постановление АС Дальневосточного округа от 27.01.2015 N Ф 03-5646/14).
Выдел собственником доли в ОИ МКД
Доля в общем имуществе МКД не приобретает самостоятельного правового значения, ведь выдел доли в натуре принципиально невозможен (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, собственнику помещения в МКД принадлежит безусловное и неотчуждаемое право лишь на пользование общим имуществом МКД (определение ВС РФ от 17.01.2017 N 5-КГ 16-230).
Пользование ОИ одним из сособственников без согласия остальных
Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ собственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части ОИ, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать соответствующей компенсации. Однако есть мнение, что это правило не распространяется на объекты общего имущества в МКД в силу специфики объектов ОИ, предназначенных для обслуживания МКД, поэтому права отдельного собственника в этом случае ограничены в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников долевой собственности, в силу чего использование ОИ одним из собственников без согласия всех остальных, выраженным решением ОСС, (или решения суда) неправомерно (п. 39 Обзора практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, постановление АС Поволжского округа от 22.01.2016 N Ф 06-3293/15, определения ВС РФ от 15.11.2019 N 305-ЭС 19-13573, от 05.12.2016 N 304-ЭС 16-10165; противоположное мнение поддержано "отказным" определением ВС РФ от 11.08.2020 N 309-ЭС 20-10204).
Какой иск подать к нарушителю, который использует общее имущество МКД без разрешения?
Если постороннее лицо или даже один из собственников использует часть общего имущества МКД без согласия других собственников, его могут ожидать два иска от имени собственников:
-так называемый негаторный иск порядке ст. 304 ГК РФ (защита прав от нарушений, не связанных с лишением владения), проще говоря - о демонтаже нелегальных конструкций. Необходимо будет доказать, что 1) у истцов есть права собственности на ОИ; 2) ответчик мешает им осуществлять права собственности, 3. ответчик мешает собственникам использовать их общее имущество (см., например, п. 45 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, постановление АС Уральского округа от 03.12.2019 N Ф 09-7316/19, определение Кемеровского облсуда от 09.12.2014 по делу N 33-12098);
-иск о взыскании неосновательного обогащения к "нелегальному" пользователю общим имуществом (глава 60 ГК РФ). Его размер определяется как произведение тарифа, утвержденного решением ОСС, на количество периодов несанкционированного пользования ОИ МКД (определения ВС РФ от 23.08.2019 N 303-ЭС 19-13633, от 07.08.2019 N 306-ЭС 19-12137, от 26.07.2019 N 309-ЭС 19-11038).
Источник>>>
