Мы уже с Вами определись, что в России любой человек может стать собственником недвижимости "были бы деньги", а при этом на примере экс - чиновников или сотрудников силовых ведомств (у которых указанное имущество отошло в пользу государство) запись в ЕГРН "по сути" ничего не значит.
Теперь давайте сравним "наш продвинутый и удобный реестр в виде записи в ЕГРН" (которая делается удобным способом через МФЦ за 5 дней) с покупкой недвижимости в Германии.
Наши продвинутые чиновники, да и в целом "любой уважающий себя гражданин РФ" стремится к приобретению недвижимости на территории Евросоюза, потому что с одной стороны право собственности, там неприкосновенно, а другой стороны свое право собственности легко защитить через независимые суда.
Так, как обстоят дело с оформлением недвижимости на территории Германии? Можно там стать собственником за 5 дней:
В Германии участие риелтора в сделке необязательно, в прочем как и на территории России, в отличие от нотариуса, который является необходимым звеном процесса покупки недвижимости и услуги его весьма недешевы.
Кстати, список всех лицензированных нотариусов Германии можно найти на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Расчёты между продавцом и покупателем в Германии проходят только по безналичному расчёту (в отличии от России, где все предпочитают наличных способ оплаты, независимо от суммы предмета договора).
Оплачивать сделку можно как с немецкого, так и с любого другого иностранного счёта, в том числе и российского.
Юридических препятствий для иностранцев к открытию счетов в немецких банках нет, но у покупателей с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в Германии строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.
Для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счёта на территории Германии необходимо присутствовать лично, все остальное можно оформить по доверенности. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, позволяющий каждому гражданину удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не распространяется на иностранцев.
Сама процедура открытие счёта — непростая процедура. Для неё покупатель предоставляет резюме, паспорт и доказательства того, что деньги получены легальным путём. Борьба с отмыванием средств в Германии поставлена на новый уровень. Поэтому к таким проверкам подходят предельно жёстко.
Открытие банковского счёта в первый раз занимает от 5 до 7 дней. Это связано с проверкой нового клиента. Однако если запрос нужно отправлять в другую страну, а ответ идёт долго, процедура способна растянуться и на несколько недель.
Самому покупателю, в этот период лучше ознакомиться с содержанием поземельной книги (Grundbuch).
Сделать это можно самостоятельно или с помощью нотариуса. В поземельной книге зафиксированы все настоящие и прошлые собственники, возможные обременения и т. д. Соответственно начнется проверка на "чистоту" объекта недвижимости.
После открытия банковского счета покупатель переводит деньги на счёт продавца или напрямую на счёт кредитора только после получения разрешения банка на удаление обременений (Löschungsbewilligung).
Продавец и покупатель встречаются у нотариуса для подписания договора. При этом одновременного присутствия сторон не требуется – к нотариусу первый и второй могут явиться поочерёдно. Обе стороны или их доверенные лица также могут заверить договоры у различных нотариусов в различных городах. Договор вступает в силу после его законного заверения обеими сторонами.
Само заверение договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки.
Нотариус проводит базовую проверку недвижимости в поземельной книге. Он смотрит все записи о настоящих и прошлых владельцах, изучает, нет ли у третьих лиц прав, не может ли возникнуть риск подачи в суд с целью оспорить сделку. Также нотариус обязательно проверяет такую недвижимость на предмет разных ограничений.
Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд (Grundbuchamt) заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца. Только после этого и при условии выполнения других необходимых предпосылок сумма переводится на счёт продавца или нотариуса.
Получив всю сумму (в том числе на уплату налогов), нотариус высылает в поземельный суд заявку на внесение окончательной регистрации и одновременное стирание предварительной. Все занесённые данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге), из которого владелец может в любое время запросить выписку.
Процедура сделки купли-продажи от начала подготовки документов до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге занимает от двух до четырёх месяцев. Иногда и дольше, если объект продаётся через банк, через управляющего по делам о неплатёжеспособности, опекунский суд; если привлекается ипотечный кредит и т. д.
Стоит отметить, что обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer). Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он составляет 6%.
За уплату этого налога отвечают солидарно покупатель и продавец. В большинстве случаев в договоре указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки несёт покупатель.
Итак, к основным расходам относится следующее:
-Налог на покупку недвижимости. Колеблется в пределах от 3,5% и до 6,5%. Точные данные сильно зависят от того, в какой земле вы решили приобрести недвижимость, а также от характеристик объекта.
-Выплата нотариусу. Гонорар в среднем составляет от 1,5% и до 2%. Опять же, разница во многом определяется регионом.
-Регистрация права собственности в поземельной книге — 0,8%-1,2%.
-Комиссия риэлтора — 3,57–7,14%, но в Германии агентства недвижимости, в отличие от СНГ, несут ответственность за прозрачность сделки и если возникнут титульные риски, отвечать будет компания. Это и определяет такой высокий процент.
К дополнительным расходам относится следующее:
-2000 евро — столько в среднем стоит банковская экспертиза недвижимости. Её традиционно проводят перед выдачей ипотеки, в случае использования банковских инструментов.
-1% от суммы займа нужно будет потратить при оформлении ипотеки.
-0,5–1,5% составляют расходы на аудит недвижимости.
Ну, и отличия от РФ: у нас в стране быстро, но никаких гарантий, а судиться с риелторами себе дороже. Чаще указанные фирмы уже в договоре на оказание услуги "прописывают", что оказывают лишь информационные услуги и несут никакой ответственности.
Соответственно, в Европе стать собственником получится если доказать легальность своих доход и через длительную проверку объекта недвижимости, но и риски после прохождения всех этапов регистрации практически судебных тяжб отсутствуют.
Большая часть информации взята с ресурса prian.ru/pub/15303.html.
