Коллекторов и застройщиков обсудили в Верховном суде

Сфера ЖКХ считается одной из самых конфликтных, и часто споры этой отрасли доходят до рассмотрения на уровне ВС РФ. В 2021 году высшая инстанция приняла ряд важных решений в сфере ЖКХ. О наиболее интересных из них — в обзоре.

Ничтожны ли результаты собрания жильцов, если был нарушен порядок уведомления?

В Тверской области жильцы на общем собрании 2019 года приняли решение поменять управляющую компанию (УК). Новая УК намеревалась приступить к исполнению обязанностей, но старая УК оказалась против этого. Она отметила, что общее собрание жильцов было проведено с нарушениями, и потому его решение нельзя считать правомерным.

Старая УК подчеркнула, что объявление о проведении общего собрания было вывешено в подъездах на информационных досках. В то время как по закону (ч. 4 ст. 45 ЖК) для проведения общего собрания нужно получить подписи собственников квартир, согласных в нем участвовать. И, хотя закон позволяет менять систему уведомления собственников о проводимом собрании, для этого жильцы также должны были принять соответствующее решение. Между тем, решение о праве уведомлять жильцов через информационные доски также было принято на спорном собрании, что является незаконным.

Вдобавок, как отметила старая УК, в доме на собрании участвовали только жильцы квартир первой очереди. А между тем, застройщик закончил строительные работы и ввел в эксплуатацию вторую часть жилья. Следовательно, и количество собственников, и количество квадратных метров жилья увеличились.

Однако ВС РФ отметил, что вне зависимости от формы уведомления жильцов решение общего собрания считается правомерным, если был соблюден кворум. А часть помещений второй очереди была введена в эксплуатацию спустя 3 месяца после проведения собрания. Потому решение жильцов о смене УК правомерно.

Определение ВС РФ по делу № 307-ЭС 20-16174 от 1 февраля 2021 годаПодробнее ➤

Можно ли передавать ЖКХ-долги коллекторам?

В Ульяновской области региональное министерство, курирующее вопросы ЖКХ, запретило ресурсоснабжающей организации передавать взыскание коммунальных долгов коллекторскому агентству. Ведомство указало, что это напрямую нарушает положения ч. 18 ст. 155 ЖК, запрещающее цессию коммунальных долгов третьим лицам.

Однако ресурсоснабжающая организация и коллекторское агентство решили оспорить решение министерства. Они указали:

был заключен агентсткий договор, а не цессионная сделка, вдобавок, соглашение заключалось не самой ресурсоснабжающей организацией, а ее «дочкой»;

коллекторы совершают все юридически значимые действия только от имени «дочки», и с граждан взыскиваются долги только более 3 тыс. руб., которые не погашались более полугода;

фактической уступки прав требования по ЖКХ-долгам не произошло, все телефонные переговоры, личные встречи и иные методы досудебного порядка взыскания задолженности контролируются «дочкой».

ВС РФ запретил коллекторам взыскивать ЖКХ-долги вне зависимости от того, заключен агентский или цессионный договор. В законе № 214-ФЗ от 26 июля 2019 года установлен прямой запрет на передачу коллекторам взыскания ЖКХ-долгов не только по договорам цессии, но и по агентским и комиссионным сделкам.

Определение ВС РФ по делу № 306-ЭС 20-24265 от 5 февраля 2021 годаПодробнее ➤

В течение скольких лет застройщик несет ответственность за построенный дом?

ВС разрешил жильцам предъявлять претензии не некачественно построенное жилье застройщикам в течение 10 лет в случае, если недостатки являются существенными и если граждане докажут, что они возникли до принятия объекта в эксплуатацию. Лучше всего, если жильцы обратятся за оценкой недостатков к экспертам.

К такому выводу высшая инстанция пришла, применяя положения Закона о защите прав потребителей. Хотя в ГК предельный срок обнаружения дефектов составляет 5 лет, здесь следует применять положения Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которым претензии могут предъявляться в течение 10 лет после принятия результатов работы, если срок службы объекта не установлен.

Определение ВС РФ по делу № 301-ЭС 20-23897 от 9 февраля 2021 годаПодробнее ➤