Цены на недвижимость. Мыльный пузырь скоро лопнет! Что нас ждет?

1. Рост цен на недвижимость. Предпосылки

За последние 7–8 месяцев на рынке недвижимости произошли крайне значимые изменения. В частности, во многих регионах был зафиксирован просто аномальный рост цен! К примеру, в Санкт-Петербурге цены на первичку, а прицепом и на вторичку выросли от 20 до 50%! Учитывая, что реальные доходы населения все это время только падали, очень мало кто может похвастать ростом доходов – такой подъем цен на недвижимость не может не удивлять.

На самом деле факторов, послуживших причиной этому, несколько.

• Изменение ключевой ставки Центробанка. Летом 2020 года Центробанк опустил ставку до исторического минимума в 4,25% годовых. Это привело к двум факторам – снижению ставок по ипотеке и снижению ставок по вкладам!

Консолидация этих двух факторов привела к тому, что очень многие вкладчики начали активно закрывать вклады и переводить деньги в недвижимость, по сути, скупая все, что плохо лежит!

• Второй важный фактор – падение курса рубля к доллару и к евро! А также непредсказуемость этого курса в перспективе. С одной стороны, получается, что хранить деньги в рублях – глупость полная, вероятность его дальнейшего падения весьма высока. Но, с другой стороны, учитывая ситуацию в мировой политике, точнее ее неопределенность – хранить деньги в валюте тоже не выход! Это послужило вторым катализатором крайне высокого спроса на недвижимость.
  

Но в чем особенность этих двух факторов?

А особенность их в том, что все жилье которое покупалось – приобреталось с целью инвестиций и сохранения капитала. То есть крайне невысокий процент покупателей приобретал именно с целью проживания. Кто-то купил для сдачи в аренду, кто-то с целью дальнейшей перепродажи! То есть фактически эти люди не являются конечными потребителями!

А отсюда следует не самый приятный вывод – очень скоро все эти квартиры опять выйдут в продажу! Цены на аренду остаются на очень низких отметках (говорю по Питеру, в других городах не отслуживал, но думаю, что тенденция такая же), платежи по коммуналке растут, соответственно квартира вместо дохода начинает приносить убытки! Вряд ли кто-то инвестировал для того, чтобы получать убытки...

2. Цены на недвижимость – последние изменения

Важно понимать, что цена на рынке всегда определяется соотношением спроса и предложения, так вот спрос начал спадать! Почему? Да элементарно! Практически все, кто мог и хотел купить недвижимость, это уже сделали! Количество людей в стране – величина, конечно, и квартиры – это не картошка с макаронами, которые покупают каждый день. То есть рано или поздно аномально высокий спрос должен был закончиться.

Вот это в принципе и наступает!

И тут прилетает очередной сюрприз от Центробанка в виде повышения учетной ставки! Притом сразу на 0,5%!

Что это означает? Что, во-первых, вырастут ставки по ипотеке, как следствие размер платежа, и покупка уже не будет казаться такой выгодной. Во-вторых, рост ставок по вкладам. Конечно, вряд ли повышение ставки по вкладам на полпроцента может иметь какое-то существенное влияние, но как показала практика, снижение этой ставки на 1% послужило стимулом для вывода денег с банковских счетов.

3. Что такое мыльный пузырь и каковы его последствия?

По сути мыльный пузырь это и есть искусственное раздувание спроса на определенный товар с целью поднять его стоимость. Но любой пузырь в конечном итоге лопается! Здесь, чтобы разобраться в сути этого процесса, не стоит путать естественный рост цен на фоне инфляции или естественных факторов! Например, рост цен на детские вещи на фоне роста рождаемости – это не мыльный пузырь, а естественный процесс, вызванный повышением спроса.

Когда цены на недвижимость растут на 3–5% в год – это нормальный естественный процесс, обусловленный рядом экономических факторов! А вот рост на 30% за 3 месяца – вообще ненормально!

Так что же будет, когда все купившие квартиры решат их перепродать? Покупателей будет гораздо меньше, чем было, ставки по ипотеке выше. Какой итог? Правильно! Падение цен!

Но приятности на этом не заканчиваются! Новостройки сдаются просто рекордными темпами, и еще больше появляется новых жилых комплексов! По статистике, не менее половины квартир на этапе застройки покупаются именно с инвестиционной целью, то есть заработать на том, что по факту сдачи квартира дорожает!

В 90% случаев это работало! С одним маленьким НО! "Но если вы не купили квартиру на этапе постройки с уже максимальной ценой". Для понимания: в отделенных спальных районах Санкт-Петербурга цена студии на этапе строительства составляла в среднем 2,2–2,6 млн рублей. Так было последние лет 8–10. Это средняя температура по больнице. Та же самая студия, но в сданном доме – 3-3,5 млн рублей. Выгода понятна и очевидна!

За последние полгода стоимость строящегося жилья составила 3–3,3 млн, а готового – свыше 4 млн рублей!

КАРЛ! 4 (Ч Е Т Ы Р Е) МИЛЛИОНА РУБЛЕЙ за студию на окраине города! И это далеко не предел!

Так вот тот, кто покупал с целью инвестиции, вы что, реально думаете продать ее за 5? Притом что год назад рынок был 3,5?

Выводы

Большинство риелторов уже к середине марта отметили снижение спроса! Он есть, никто не говорит о падении до нуля, но при этом покупателей на порядок меньше, чем в ноябре-декабре! Нынешнее повышение ключевой ставки – довольно серьезный аргумент в пользу дальнейшего снижения спроса!

Как это будет выглядеть? Возможны два сценария: плавное падение и резкий обвал. Лично я такой обвал помню в 2008 году. Когда в августе приличные однушки улетали по 4–4,2 млн рублей, а уже в ноябре их не могли продать за 3,5.

Стоит понимать, что рынок недвижимости достаточно инертен, здесь не бывает ежесекундных глобальных изменений!

Благодарю всех за внимание, было бы очень интересно в комментариях узнать ваше мнение о возможных перспективах!