Самым надежным капиталовложением по-прежнему является приобретение недвижимости. Однако риски, связанные с ее приобретением, с каждым годом растут. Ситуация в стране в ушедшем 2020 году значительно повлияла на увеличение числа таких рисков и ошибок в приобретении жилья. Для того, чтобы не допускать ошибок при приобретении недвижимости, необходимо подойти к сделке внимательно и скрупулезно. Рынок недвижимости давно раскололся на «первичный» и «вторичный».
Ключевым фактором при покупке «первичного» жилья, как правило, является более низкая стоимость.
Однако приобретение такой недвижимости нередко приводит к разочарованиям в результате ошибок на стадии сделки, которые можно было бы исключить на ранних этапах.
Одной из главных ошибок приобретения нового жилья является покупка без проверки благонадежности застройщика.
Глава Минстроя России Владимир Якушев обозначил количество обманутых дольщиков в 2020 году. Только представьте себе эту цифру - 133 тысячи! Более 3 тысяч долгостроев, из которых только в отношении 1 тысячи домов проблема может положительно решиться. Что будет с теми 2 тысячами объектов, в которые вложены денежные средства инвесторов строительства, до настоящего времени неясно.
Чтобы не попасть в подобную ситуацию необходимо до заключения сделки проверить надежность застройщика.
Самый простой способ проверить – узнать информацию о застройщике в местном контрольно-надзорном органе власти, который проводит проверки деятельности застройщиков, связанной с привлечением денежных средств для строительства объектов (градостроительные инспекции, комитеты). Как правило, в таких органах налажена «горячая линия» для консультаций. Кроме того, историю деятельности застройщика можно увидеть в его проектной декларации на официальном сайте Единой информационной системе жилищного строительства.
Второй распространенной ошибкой является заключение с застройщиком договора инвестирования, предварительного договора участия в долевом строительстве, договора купли-продажи, векселя, любого другого договора кроме договора участия в долевом строительстве (ДДУ).
При покупке первичной недвижимости заключать какие-либо иные договоры с застройщиком, кроме ДДУ, незаконно.
Третьей ошибкой является передача денежных средств застройщику до заключения ДДУ. С 2019 года по настоящее время действует порядок расчетов с застройщиками только через эскроу-счета, которые открываются в банке как гарантия возврата денежных средств дольщику в случае нарушения застройщиком условий договора.
Четвертой житейской ошибкой приобретения «первички» является покупка квартиры без учета транспортной доступности. Согласитесь, тратить ежедневно по 2-3 часа на дорогу из дома на работу и обратно, в наши дни большая роскошь. Динамика жизни диктует свои правила. Поэтому, при выборе недвижимости необходимо заранее рассчитать время, которое будет необходимо для дороги на работу, детский сад, школу и иные жизненно необходимые учреждения.
Конечно же наряду с перечисленными рисками приобретения «первичного» жилья существуют определённые плюсы.
Думаю, для каждого является приятным бонусом свеженький ремонт в новом доме. Согласитесь, это дополнительный комфорт в жизни любого человека.
Вторым преимуществом является более удачное благоустройство территории по сравнению с благоустройством «вторичной» недвижимости.
Наличие парковки (подземной, наземной) является третьим преимуществом «первичного» жилья. Автолюбители постоянно сталкиваются с проблемой парковки возле своего дома. А жители так называемого «старого фонда» ощущают на себе эти проблемы особенно остро.
Четвертый плюс – в течение 3 лет не нужно платить налог на недвижимость.
Ну и конечно сравнительно низкие цены при покупке «первички» на старте её строительства. Поскольку я сама недавно приобрела квартиру в новостройке в Московской области на раннем этапе строительства дома, то знаю не понаслышке, что таким образом можно сэкономить от 1 миллиона рублей. А если еще и угадать с сезоном, то приобрести квартиру можно до роста цен. Обычно рост цен происходит весной.
Выбирая способ приобретения квартиры в новостройке, покупатели зачастую прибегают к услугам риэлторов. Пусть меня закидают тухлыми помидорами, но, на мой взгляд, это пустая трата денег. Если покупатель определился с объектом, проверил благонадежность застройщика, отдел продаж самого застройщика всё сделает за своего дольщика. Таким образом покупатель экономит от 3 до 5 процентов от стоимости приобретаемого жилья. Именно столько за свои услуги берут риэлторы.
Единственным, на мой взгляд, риском приобретения нового жилья с привлечением ипотечных средств является риск незавершения строительства дома. Однако сейчас, благодаря введенной процедуре расчетов по счетам эскроу, дольщики новостроек получили хорошую безопасность.
На мой взгляд, введение института эскроу-счетов является самым разумным решением проблем, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Это гарантированный возврат вложенных в строительство денег в случае банкротства застройщика. В этом случае необходимо включение участника долевого строительства в реестр кредиторов в деле о банкротстве застройщика. Процедура несложная, но неприятная. Однако, стоит помнить, что счета эскорт не спасут финансовые потери в результате естественного роста цен на недвижимость.
Что же делать, если построенная квартира оказалась низкого качества? В течение 3 лет у дольщика есть гарантированное право обратиться к застройщику с требованиями об устранении недостатков. И это не единственный вариант защиты прав дольщика. Он может так же просить о возмещении своих расходов на устранение допущенных застройщиком недостатков либо просить соразмерного уменьшения цены договора. Аналогичные требования участник долевого строительства может предъявить застройщику в течение 5 лет на инженерные системы (водоснабжение, вентиляция и т.п.).
Ранее дольщики были лишены такой возможности. Так, например, московский застройщик микрорайона «Демидов Парк» в Алтайском крае обещал своим дольщикам шикарный проект с развитой инфраструктурой, социальными детскими учреждениями, парковками. Однако на деле дальше возведения «коробки» первого дома строительство не продолжилось. В итоге 600 дольщиков остались без денег и жилья. Проблема была решена только через несколько лет путем привлечения для завершения строительства дома сторонней строительной организации.
На сегодняшний день ведется очень интенсивное строительство в Москве и Московской области. Со слов Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации Марата Хуснуллина самыми перспективными направлениями развития столицы с точки зрения строительства и девелопмента территорий являются «новая Москва» и промышленные зоны. В Москве насчитывается семь тысяч гектаров промышленных зон. Это очень важный резерв развития Москвы.
Безусловно, принятие решение о выборе недвижимости остаётся за вами.
На мой взгляд значительная стоимость недвижимости является достаточным основанием для тщательной проверки объекта недвижимости. Зная основные ошибки при ее покупке, вы экономите свои деньги и нервы. Подводные камни при покупке недвижимости с легкостью решит грамотный юрист.
Помните, что скупой платит дважды.
