Здравствуйте, уважаемые читатели! Удалось побывать в закулисье рынка недвижимости – такого, какой он сейчас.
Понятно, что, покупая или продавая недвижимость, все могут (или не могут) столкнуться с агентами, риелторами, менеджерами по недвижимости. В этой статье хочу развернуть суть данного взаимодействия, почему порой не получается отказаться от сотрудничества и какую пользу или вред оно может принести всем трем сторонам (или четырем, если есть банк).
Обязателен ли посредник?
Начну с того, что в нашей стране по закону совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества не обязательно через посредника. То есть сотрудничество добровольное! В то время как на Западе совершение сделки без агентства недопустимо – они сотрудничают с государством.
Риелтор – это специалист, осуществляющий подбор необходимой недвижимости под запрос покупателя, действующий в интересах покупателя. И риелтор отстаивает финансовые интересы продавца, если действует со стороны продавца.
Вполне закономерно нежелание продавцов сотрудничать с агентами, ведь они посягают на святое – на его деньги! Не так ли? Хотя есть и положительно настроенные по разным причинам собственники.
Статистика
По статистике, примерно 40% сделок совершается с кредитными средствами и 20% – с участием федеральных средств, то есть остальные 40% – за собственные средства! Так вот эти 40%, по сути, могли бы обойтись и без посредников, но в свое время их подцепили на предыдущие 60%.
Как такое случилось? Просто! Под любым предлогом агент пытается договориться с хозяином квартиры, естественно приводя доводы выгодного и целесообразного сотрудничества, и даже не просит подписывать договор, но оговаривает, что при условии нахождения покупателя (которых у него очередь) процедура задатка будет только при подписании договора. Тем самым загоняя продавца в угол, спекулируя на желании продать. А потом потенциальные покупатели с ипотекой и сертификатами выбрали другую недвижимость, а ваша осталась в базе! Конечно, ее будут предлагать, и да, это называется продажа!
Если вы согласны сотрудничать, то вашу продадут даже с тараканами, протекающим потолком и пьющими соседями, как элитку на Рублевке (не зря же агентов обучают красноречию). Все-таки конечная цель любого агента – заработать. Если вы не готовы – никакого представления!
Если у вас «неудачная» недвижимость, она будет ждать своего редкого покупателя.
Покупная цена
Еще очень важный фактор – покупная цена. То есть та, которую реально можно получить, однако не все собственники адекватно ее устанавливают, ориентируясь на данные известных агрегаторов, чего делать не стоит. Реальные данные собирают аналитические отделы АН, на основании выявленных цифр предлагают корректировать стоимость квартир и домов.
У АН созданы целые отделы и имеются различные преференции от партнеров, чтобы реализовать покупку и продажу именно тогда, когда денег нет (!), но очень хочется свой угол; когда проблемная недвижимость или право собственности раздроблено на мелкие детские доли. Это очень сложная и слаженная работа, и порой комиссия не сравнима с той проблемой, которую можно решить сообща. Кто прошел через круги ада, возможно, согласится.
Повторюсь, таких ситуаций немного по отношению к количеству сделок, а конкуренция в данной сфере высокая, поэтому надо принимать в базу все, что продается. Замкнутый круг, друзья!
Выводы
Подводя итог:
1. Если у вас ликвидная недвижимость и цена адекватная, вполне вероятно, вы справитесь сами.
2. Если у вас проблемная недвижимость, позвольте риелтору заработать. Он и вам поможет, и себе, и покупателю, и банку.
3. Если у вас есть вся или большая сумма на покупку, вы можете справиться и сами, обратившись в банк. При таких условиях вам любой банк даст денег под "вкусные" условия.
4. Если у вас нет денег или их мало или кредитная история подпорчена, не теряйте время, идите в АН, возможно, ваша квартира ждет именно вас. И не пытайтесь сделать все сами, вероятно навредите.
И отдельно про юридическое сопровождение (ЮС) и правовую экспертизу (ПЭ).
ЮС важна для покупателя и продавца. В юрагентствах услуга стоит в 2 или 3 раза дешевле, чем в АН. А также на возмездной основе можно получить консультацию тут.
ПЭ важна для покупателя, но проверка самого ОН, его правообладателей с момента образования этого ОН, наличие гражданских прав и обязанностей у всех правообладателей настоящих или бывших не полностью доступна ни АН, ни даже нотариусу. Доступные сведения можно запросить самостоятельно через открытые источники, а закрытые сведения предоставляются только по решению суда, либо компетентным органам в связи со случившимся прецедентом. Так что покупать или нет данную услугу, решать вам.
Есть еще один момент – налог с продажи. Сумма комиссии, как право включена в стоимость недвижимости. Продавец платит с нее налог, при этом сумму в руках не держал, но это в следующих статьях.
Если у вас есть мысли на озвученную тему, пишите в комментариях.
Благодарю, что дочитали до конца.
