Некоторые важные вопросы «аренды» квартиры

В соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации физические лица берут квартиру не в аренду, а в наем. В аренду жилые помещения предоставляются только юридическим лицам.

«1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан».

Как составить договор найма

Вы можете взять очень хорошую и оптимальную «рыбу» договора найма (в принципе, как и договора аренды) жилого помещения в правовых системах «Гарант» или «КонсультантПлюс». (Если вы хотите добавить дополнительные условия, которые не предусмотрены типовым договором, лучше проконсультируйтесь с юристом.)

Вы должны помнить, что договор найма, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации в Росреестре, кроме того, доходы, получаемые вами по такому договору, подлежат налогообложению.

Если вы решили платить налоги с доходов от сдачи квартиры, есть несколько способов.

Первый способ, самый удобный и в то же время невыгодный, — заплатить налог как физическое лицо по ставке 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма/аренды жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Второй способ выгоден только, если ежемесячная арендная ставка превышает 60 000 рублей — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Сейчас самой выгодной налоговой ставкой для наймодателей является налог на профессиональный доход (НПД) — специальный налоговый режим для самозанятых. Получить статус самозанятого можно буквального за 5 минут в приложении «Сбербанк онлайн».

Ставки налога для самозанятых — 4%, если они оказывают свои услуги физическим лицам, притом что ИП, которые работают на упрощенной системе налогообложения, платят налог по ставке 6%. Если деньги самозанятым поступают от юридических лиц, то ставка налога составит 6%.

Оформить статус самозанятого могут даже государственные гражданские служащие, но только для того, чтобы получать доход от сдачи квартиры в наем или аренду.

Важные нюансы

Важно помнить:

1. Что если вы заключаете договор, к примеру, на 11 месяцев (дабы избежать государственной регистрации), он после окончания срока действия пролонгируются на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

То же относится и к долгосрочным договорам, заключать дополнительное соглашение и подавать данные в Росреестр – не обязательно.

2. Кроме того, арендатор, который не нарушал условий договора и вовремя производил оплату, имеет преимущественное право на перезаключение договора на новый срок.

Так, ч. 1 ст. 621 ГК РФ гласит: «Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков».

3. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ). К арендаторам – юридический лицам это также относится.

Помните, грамотно составленный договор найма/аренды может обезопасить вас почти от всех возможных рисков.