Что нужно знать перед покупкой земельного участка

Если Вы решили приобрести земельный участок для индивидуального жилищного строительства, садоводства или ведения подсобного хозяйства, перед покупкой необходимо снизить возможные правовые риски.

Прежде всего стоит посмотреть на дату оформления свидетельства: риски есть, если оно выдано ранее 1998 года. Реестр прав на недвижимое имущество появился в 1998 году (Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; утратил силу), в который заносились права на недвижимое имущество, возникшие позднее. Права, которые возникли до создания реестра, признаются государством, однако до совершения сделки следует разобраться, нет ли на имуществе арестов или запретов — а это можно сделать только в том случае, если владелец зарегистрирует свое право в едином государственном реестре недвижимости.

На практике случается, когда в качестве документа, подтверждающего право на имущество, продавец представляет свидетельство о праве на наследство. Безопаснее в таком случае сначала попросить продавца внести соответствующие сведения в ЕГРН, а уже после этого — проводить сделку.

Некоторые сведения об ограничениях, установленных в отношении использования участка, могут быть зафиксированы в ЕГРН только по тем участкам, границы которых установлены в соответствии с законодательством. К таким ограничениям относятся публичные сервитуты, зоны с особым использованием территорий (природоохранные зоны, зоны культурного наследия) и т.д.

Особое внимание следует уделить участкам, которые не размежеваны: покупка такой земли несет в себе высокие риски. Так, возможно, что такие участки имеют наложения на национальный парк частично или 100 %, или смежные земельные участки размежеваны с ошибками с захватом части продаваемого участка. Или покупатели не учитывают, что строение, которое находится на участке, является объектом культурного наследия, и планы о том, чтобы его снести и построить современный коттедж, не сбудутся.

Если границы участка не определены, регистратор может приостановить регистрацию или отказать в ней (п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Но если регистрация произошла, риски все равно есть - могут появиться споры с владельцами соседних участков: нередко приходится передвигать забор, или выясняется, что построенный дом оказывается на соседской территории, что влечет за собой многолетние судебные споры.