Механизм расторжения договора ДДУ или как дольщик воевал с застройщиком и банком

Дорогой читатель, все мы прекрасно знаем, что если вы купили некачественный товар, вы можете его обменять или потребовать возврата уплаченной суммы. Так и решила поступить гражданка Н., получив долгожданные ключи от застройщика. Однако, спустя некоторое время в квартире начала образовываться плесень. В результате проведенных экспертиз выяснилось, что проживать в данной квартире невозможно. Что и послужило основанием для предъявления требования к застройщику о расторжении договора об участии в долевом строительстве. Обычная история на первый взгляд. Не так ли? Но в рамках рассмотрения данного судебного спора возникли сложности. Законом №214-ФЗ предусмотрено все права и компенсации дольщиков. Основываясь на нормах этого закона дольщица подала иск в суд о расторжении договора ДУ и взыскании уплаченных денежных средств, процентов, штрафа и судебных расходов. Застройщик в судебных заседаниях бился до последней капли крови. И вроде бы всем все понятно. Суд удовлетворит требования истца, поскольку и судебная экспертиза подтвердила выводы своих независимых коллег. Но на авансцене появился банк-кредитор. Вы, наверно, спросите какие права и интересы затрагиваются привлеченного в качестве третьего лица банка? Отвечаю. Согласно ст.77.2 102-ФЗ "Об ипотеке" при расторжении договора участия в долевом строительстве денежные средства должны быть возвращены застройщиком на залоговый счет, с которого банк-кредитор "спишет" задолженность по кредиту. И эта ситуация стала поводом для написания данной статьи. Вроде бы как механизм понятен: суд расторгает договор, застройщик возвращает деньги за квартиру на счет, с которого "спишется" задолженность. Но как быть, если у застройщика нет денег? Получается, что договор расторгнут, квартира с обременением уходит к застройщику. Кредит в банке остается обеспеченным залогом. Напомню, что смена собственника не означает прекращение кредита. Ну, вы это и без меня знаете. При таком раскладе проигрывают все кроме банка, который в любом случае обратит взыскание на предмет залога. Проигрывает дольщик, который остается без квартиры и без присужденной суммы, но с обязательством по уплате кредита. Проигрывает застройщик, который не сможет продать квартиру с обременением. Уникальная ситуация. Теперь вернемся к нашему судебному делу. В ходе судебного разбирательства банк настаивал на том, чтобы суд указал в резолютивной части решения способ исполнения решения суда путем перечисления денежных средств на залоговый счет. Но здесь не поспоришь. Это прописано в законе. Возникает еще один вопрос. Он, если быть точнее, возник у суда. А какую сумму перечислять на этот залоговый счет? Присужденную сумму, составляющую стоимость квартиры по ДДУ? Или всю присужденную сумму по решению суда в том числе проценты, штраф и судебные расходы. Дольщик, естественно, не согласен, чтобы вся сумма поступила на залоговый счет. Потому что хочется получить денег и как можно быстрее. Закон об ипотеке этот вопрос никак не регулирует. Скажу вам больше. Этот вопрос вообще нигде не прописан. В ходе судебного разбирательства стороны договорились, что на залоговый счет должна поступить сумма, необходимая для полного погашения долга и последующего снятия обременения. Но и здесь возникла сложность. Как исчислить сумму долга на будущую дату. Заемщик может просто-напросто перестать платить платежи по кредиту. И тогда банк начислит пени и штрафы, которые по смыслу вышеприведенной нормы закона об ипотеке тоже должны гаситься за счет средств, поступивших на залоговый счет. Подводя итог, скажу, что суд вынес решение о расторжении договора ДУ и взыскании денежных средств без определения способа его исполнения.